MFH kaufen und teil.w vermieten

Hallo,

mein mann und ich überlegen, ob wir das mehrfamilienhaus, in welchem wir derzeit eine Wohnung mieten nicht kaufen wollen.

Wir würden dann in unserer Wohnung wohnen und den Rest (3 Wohnungen) vermieten. Wohnungen sind alle vermietet. Wir würden 100% finanzieren, schon allein unsere eigene kaltmiete und die einer anderen Partei würde die monatliche Rate so tilgen, dass wir nach 15 Jahren schuldenfrei wären.

War war/ist in ähnlicher Situation und kann Tipps zur Finanzierung/Abwicklung geben?

Natürlich lassen wir uns ausführlich beraten, aber so gelebte Erfahrung ist ja auch nicht zu verachten... Deswegen: Welche Fehler habt ihr gemacht? Worauf ist zu achten? Was erzählt einem kein Bankberater?

LG

kein Bankberater wird euch sagen das ihr unbedingt eine Teilungsvereinbarung machen sollt damit ihr im Notfall die Wohnungen einzeln verjaufen könnt!! So könnt ihr die Hypothek auf z.B. 2 Wohnungen verteilen und nicht das ganze Objekt als Sicherheit quasi abtreten.

Hallo,

da wir das ganze ja auch als Steuersparmodell (Selbstständigkeit) betrachten, wollten wir eh 2 Kredite abschliessen:

einen für unsere eigene Wohnung und einen für den Rest des Hauses inkl der 3 vermieteten Wohnungen. Sonst wird wohl auch das Finanzamt die Zinsaufwendungen für den vermieteten und nicht slebstgenutzten teil nicht anerkennen wollen, nehme ich an....

Wie allerdings das ganz funktioniert, da viele Eigenheimbesitzer erzählen, dass sie 2 oder 3 oder gar 4 Kredite laufen haben und das so unterm Strich günstiger ist, habe ich noch nicht verstanden. beginne gerade, mich in die Materie einzulesen.

Was denkst du:

lohnt sich ein Honorarberater für die immofinanzierung oder eher nicht?

LG

ac hso- ich kenne mich zwar nicht aus und würde daher sicher rat einholen bei jemandem, der sich damit auskennt und nciht davon profitiert (steuerberater?)
aber ich glaube ehrlich gesagt, daß das mit dem steuersparmodell so nicht ganz hinhaut.
da stehen dann einnahmen (mieten) den ausgaben (zinsen und nicht zins und tilgung- wenn ich das richtig überlicke!) gegenüber.
ihr habt also (wenn deine rechnug nstimmt) größerer einnahmen als ausgaben und daher zahlt ihr eben auch noch steuer nauf den teil der einnahmen, die den zinsbetrag übersteigen.
abgesehen von dem teil, den ihr ja sicher einbehaltet für Renovierung, instandhaltung und co...

zumdem würde ich mit einer recht hohe summe an lebensversicherung rechnen, wenn ihr 100% finanziert, wird das die bank wohl wahrscheinlich wollen, oder?!

hey,

also zunächst einmal wäre ja der kaufpreis über viele jahre hinweg linear abschreibbar, zinsbelastung, werbungskosten undn natürlich auch notargebühren etc. sind ebenfalls absetzbar und müsen ja erstmal wieder durch die Miete reinkommen.

dem gegenüber stehen natürlich einkünfte in der Höhe der Kaltmieten... aber es werden nur 3 der wohnungen vermietet, die vierte ist eben selbstgenutzt und da wir zu 100 % finanzieren, ist gerade anfangs ein sehr großer teil der Rate eben zins und nicht tilgung.

lebenversicherung haben wir.

2 % lineare Abschreibung!

Haus ist 100 jahre alt.

also 2,5 % auf 40 jahre

oder?

er lohnt sich.

hast du da erfahrungen?

ich habe in den späten 80ern ein 8 Familienhaus gekauft und den Fehler gemacht keine Teilungsvereinbarung zu machen, jetzt ist es wesentlich teurer geworden. Wert damals 650K-DM Wert Heute rund 980K€. und nach dem Wert wird berechnet, nicht nach Verkehrswert der zählt nur wenn man erbt/vererbt.

"schon allein unsere eigene kaltmiete und die einer anderen Partei würde die monatliche Rate so tilgen, dass wir nach 15 Jahren schuldenfrei wären."

ihr habt sicher dabei die höheren nebenkosten (die ihr nicht alle umlegen könnt) bedacht sowie die Reparaturen, Instandhaltung Neuanschaffungen der nächsten 15 jahre (Heizung, fenster, türen, böden, haustüre, dach, treppenaufgang, außengestaltung...) und natürlich auch, was passiert, wenn eine wohnung leer steht, mieten mal ausbleiben (aus welchem grund auch immer) mieten gekürzt werden (wegen miemindrung aufgrund von schimmel, undichten fenstern, lämerbelästigung wegen renovierungsarbeiten....)

welche nebenkosten kann man denn nicht umlegen

für instandhaltung und Reparaturen legen wir so noch Geld beiseite. Die Rate wäre aber schon durch 2 von 4 Mieten gedeckt.

keine Ahnung-
grunderwerbssteuer?
wohngebäudeversicherung?

warum ist das haus so billig?
wenn die miete von 2 wochnungen in 15 jahren das gesamte kapital PLUS zinsen für ein mfh erwirtschaften können würde ich stutzig werden

in meinem kopf-beispiel wäre das ein haus, in dem die KALTmiete für jede wohnung 500€ beträgt. wenn dann also 2 Wohnungen in 180 monaten 180 000€ bringen, dann ist der kaufpreis eine 4- familienhauses bei ca 140 000€;
das ist dann entweder ne uralte bruchbude (die in den nächsten 15 jahren ne menge aufwendung braucht um eingermaßen zusammengehalten zu werden) oder steht irgendwo im nirgendwo, wo es ein problem wird einen neuen mieter zu finden.

gehe ich von einer kaltmiete von 1000€ (und daher eien rate von 1000€) aus, dann eben doppelt so hoch-
also hättet ihr in 15 jahren 360 000€ abbezahlt- was einem kaufpreis von 280 000€ entsprechen würde-
gleiches problem. für ein gutes 4 familienhaus viel zu billig: irgendwo muß ein haken sein!

würde die bank euch das denn finanzieren?

Eine Immobilie als Kapitalanlage sollte m. E. nur jemand in Erwägung ziehen, der auch Kapital zum Anlegen hat! Das dürfte bei einer 100%+X (Nebenkosten!!!) eher nicht der Fall sein.

Wie sieht denn Plan B aus, wenn die Heizungsanlage den Geist aufgibt oder das Dach neu gedeckt werden muss? Scheint ja nicht gerade ein lukrativer Bau zu sein oder warum will sich der jetzige Eigentümer davon trennen?

Eine Userin hat hier schon richtig geantwortet. Ihr vergesst dabei, dass zu jeder Zeit teurere Anschaffungen fällig sein könnten.

Nun wissen wir nichts über evtl. vorhandenes Vermögen, was ihr aus dem Kauf ggf. raus lassen möchtet.

Nur dieses sollte vorhanden sein und wenn ich mal über die Heizungsanlage meiner Großeltern nachdenke, die vor 5 Jahren neu musste, da sie sonst komplett stillgelegt worden wäre....

Es waren mal eben 12.000 €, die da investestiert werden mussten für ein Einfamilienhaus.

Vermieter zu spielen, gerade in einem größeren Vorhaben, ist risikoreich, wenn man nicht das nötige Kleingeld auf der hohen Kante hat und alles schon von vorn herein auf Pump kaufen muss.

Die Dachsanierung nebst Fassadensanierung meiner vermieteten Eigentumswohnung hat eben schnell mal 1,5 Millionen (!!!!!) Euro verschlungen.

ICH würde mir so ein Vorhaben echt gründlichst überlegen.

1 bezahlte (!!!) vermietete Eigentumswohnung zu haben ist echt toll, keine Frage, nur wenn man sich noch nie mit der Materie "vermieten" ausführlich beschäftigt hat und als Laie 0 Plan hat, was es heißt zu vermieten und glaube mir, nur weil Du über Jahre selbst gemietet hast, weißt Du noch ganz lange nicht, was es heißt zu vermieten, übernimmt sich meiner Meinung nach mit der 100 % finanzierten Anschaffung von 4 Eigentumswohnungen bis über beide Ohren.

Und der Vermieter ist immer binnen kürzester Zeit VERPFLICHTET, Mängel zu beseitigen. Sonst drohen berechtigte Mietkürzungen, bishin zum kompletten Mietausfall.....

Überlege auch mal, was passiert, wenn ein Mieter die Wohnung beim Auszug hinterlässt wie Sau.....

Dann musst DU erstmal für die Kosten aufkommen, um die Wohnung im Anschluss gut weitervermieten zu können.

Mit dem Projekt, fährst Du volles Risiko.....

Nur ich rate Dir ganz dringend, aus eigener Erfahrung.... Kein Moos auf der hohen Kante, Finger weg vom selber vermieten...... Vor allem dann, wenn man das Geld nicht für sich selbst weglegen und sparen kann.

wir kennen den Zustand des hauses recht gut, werden aber in jedem fall noch ein ausführliches gutachten eines sachverständigen einholen.

alle relevanten kernbereiche wie wasser, elektro, die gasheizung, die wärmedämmung und die fenster sind in den letzten 2-5 jahren komplett neu gemacht worden.

das bedeutet natürlich nicht, dass nix mehr gemacht werden muss, aber so aus dem gröbsten ist das haus wohl raus...

ich weiss, was es heisst zu vermieten, zumal ich in der hausverwaltung meiner eltern mitarbeite.

es ging hier auch gar nicht so sehr um: pro oder contra, sondern um:

welche fehler werden oft gemacht, die vermeidbar sind, wenn man ein solches vorhaben umsetzt.

dennoch für deine anregungen und erfahrungen

Hey,

Ihr scheint doch schon sehr gut im Bilde zu sein, was Ihr alles beachten müsst.

Ich selber habe ein 3 Familienhaus geerbt, und natürlich helfen Mieteinnahmen Kredite etc abzutragen.

Allerdings kann einem ein "schlechter" Mieter ganz schnell nen Strich durch die Rechnung machen....

Ich habe mir damals in eine 4-Zimmer Wohnung in meinem Haus Mietnormaden geholt (ja ich weiß was jetzt kommt, aber ich hatte alle Daten über die Mieter und es war alles wirklich im grünen Bereich)

Nachdem dann Monatelang keine Miete kam und mein anwalt Druck gemacht hat, sind die Herrschaft in ner Nacht und Neben Aktion ausgezogen...

Zurückgelassen wurde ein 2 Jahre altes bad, was dann aussah, als wäre dort ein panzer durchgefahren.... 90qm Echtholz-Parkettboden der von Exkrementen so beschädigt war, dass er raus musste, ne zerstörte neue Einbauküche, und diverse bröckelige Löcher in den Wänden....

Natürlich habe ich geklagt, und auch Recht bekommen, aber wer nichts hat, kann nichts geben.... Also bion ich auf knapp 23k€ sitzen geblieben....

Was soll das ganze?

Ich wollte Euch nur sagen, dass Ihr Euch gegen solche Fälle absichern solltet, sonst kann so ein "Unmensch" schnell die ganze Finanzierung versauen....
Ich habe seitdem ne Vermieter Versicherung, die sich um alle Unannehmlichkeiten im Bezug auf die Mieter kümmert, und schlafe seitdem wieder besser...(für alle Interessierten: https://vermietsicher.de )

Und denkt dran, manche Mieter kommen wegen jeder Kleinigkeit zu Euch und meckern, motzen, nerven...etc. .... Als Hausverwalter ist man 24 Stunden das Opfer für frustrierte Leute die in den eigenen Wohnungen wohnen...(siehe Focus-Online: http://www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-23274/wohneigentum-mein-feind-der-hausverwalter_aid_654231.html )

Also, denkt auch an unmögliche Dinge die Euch dazwischen kommen könnten... und schaut, dass Ihr ein kleines oder besser großes Finanz-Polster habt oder anderweitig abgesichert seid...