Hauskauf - wie kommt der Preis zu stande? Was meint ihr zu der Sache?

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Forum: Haushalt & Wohnen

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Beitrag von kitty101 16.08.07 - 11:21 Uhr

Hi ihr,

wir sind auf Häuslesuche und haben ein Haus in unserer Nachbarschaft gefunden, das uns sehr gut gefällt.

Das Haus wird über Makler verkauft, aber da wir in der Nähe wohnen, sprechen wir manchmal mit den Verkäufern direkt (Makler wird dann aber immer von den Verkäufern informiert)

Irgendwie ist alles total konfus. Die Verkäufer wollen einen bestimmten Preis haben (230.000 EUR), wir können aber nicht so viel bezahlen, haben dann 221.000 EUR geboten, das war ihnen zu wenig Geld.

Der Makler hat ihnen geraten, das Geld anzunehmen. Daraufhin hat die Verkäuferin ihm gesagt, dafür könnte sie es immer verkaufen, das würde sie jetzt so nicht annehmen. Der Makler meinte dann, er glaube nicht, dass sie das Geld sonst bekommen würden.

So, jetzt frage ich mich, was ich machen soll. Wir können das Angebot noch gerade so auf 225.000 EUR erhöhen, dann ist schluss.

ABER: wenn der Makler meint, er sieht Probleme damit, dass das Haus für 221.000 EUR überhaupt weggehen würde, wenn wir es nicht kaufen, hat es denn dann überhaupt diesen Wert?

Übrigens hat sie auch gemeint, sogar 225.000 EUR wären zu wenig.

Ich meine, dass sie uns gar nicht entgegenkommen wollen, finde ich schon seltsam. Aber wie kommt denn der Preis zu stande? Haben sich der Makler und die Verkäufer den zusammen ausgedacht?

Was meint ihr denn zu der Sache? Vielleicht doch besser Finger weg?

LG und vielen Dank#klee#klee#klee
Kitty

P.S.: Ich hoffe, es ist alles nicht zu konfus geworden.

Beitrag von jamey 16.08.07 - 11:27 Uhr

ich nehm an die verkäufer MÜSSEN verkaufen --> finanzielle probleme, und versuchen die verluste in grenzen zu halten. denke ihr könnt schon pokern und den preis auf eurem level halten. schaut mal regelmäßig die zwangsversteigerungen eurer umgebung an.. vielleicht taucht es da bald auf ;-)

viel glück!

Beitrag von kitty101 16.08.07 - 11:33 Uhr

Hi Jamey,

erst mal danke für die nette und schnelle Antwort. Wir gehen jetzt mit dem Angebot noch ein Stückchen hoch und dann ist halt einfach Schluss. Mal sehen, was sie dann endgültig sagen.

Das mit der Zwangsversteigerung ist gut ;-) Dann kriegen wirs ja vielleicht doch noch günstiger :-)

LG,
Kitty

Beitrag von dore1977 16.08.07 - 11:32 Uhr

Hallo,

bei meinen Eltern war es so ähnlich. Sie wollten ihr Haus verkaufen (mit Markler)
Sie wollten glaube ich 280 000 E es kamen viele Intressenten und die wollten alle gern das Haus und weniger bezahlen. Der Markler meinte dann auch meine Eltern würden das Geld nie bekommen sie sollen doch mit dem Preis runter gehen usw....
Meine Eltern haben das abgelehnt und der Markler war stinksauer da ihm ein immernoch gutes und vorallem schnelles Geschäft durch die Latten gegangen ist.

Schlussendlich haben meine Eltern den Markler zum Teufel gejagt und das Haus ohne Markler für 280 000 Verkauft.

Ich denke mal das ist bei Euch ähnlich.

lg dore

Beitrag von kitty101 16.08.07 - 11:39 Uhr

Hi dore,

dir auch danke für die schnelle Antwort.

Ich denke, es ist wirklich ähnlich wie bei deinen Eltern. Allerdings können wir einfach nicht mehr bezahlen, es geht halt einfach nicht. Ich habe einfach Angst, dass man am Ende so viel Geld bezahlt für ein Haus, dass den Wert gar nicht hat.

...und wir sind doch nur 5.000 EUR unter dem Preis #gruebel

Jetzt heißt es aber ohnehin erst mal abwarten. Mal sehen, was sich noch ergibt.

LG,
Kitty

Beitrag von summer3103 16.08.07 - 12:04 Uhr

Hi,

tja also, sofern die Verkaeufer nicht finanziell unter Druck stehen, sitzen sie natuerlich am laengeren Hebel.
Und sie haben ja anscheinend auch genug Zeit, auf ein passenderes Angebot zu warten... #schmoll

Natuerlich verkauft kein Hausbesitzer gerne "unter Wert" und als Verkaeufer sieht man diesen Wert nun einmal etwas anders, als der Makler, denn der sieht nur den Marktwert, der sich aus der momentanen Nachfrage ergibt...

So etwas ist fuer euch natuerlich frustrierend, weil das Haeuschen euch perfekt scheint und ihr es sehr gerne kaufen wuerdet.

Die Maklercourtage spielt hier natuerlich eine grosse Rolle - denn ohne Makler, koenntet ihr den Verkaeufern etwas mehr Geld anbieten #kratz
Allerdings, ist es nun einmal euer Geld, das der Makler kassiert und mit Makler zu verkaufen, bedeutet natuerlich weniger Arbeit fuer den Verkaeufer...

Tja, nun dreht ihr euch wohl im Kreis. Eine Ueberschuldung eurerseits wuerde ich jedoch unbedingt ausschliessen - also, nicht auf "Teufel komm raus", euer Angebot erhoehen!
Ihr habt wohl nur 2 Moeglichkeiten:

- die Sache aussitzen und warten, ob die Verkaeufer mangels Nachfrage doch irgendwann auf euer Angebot eingehen,

- euch nach einem anderen Haeuschen umschauen, das locker in eure Preisklasse passt.


Alles Gute & viel Erfolg,


lG,

Summer.

Beitrag von peterpanter 16.08.07 - 12:47 Uhr

Hi,

gebrauchte Häuser die ihren Preis wert sind und sich in einer ansprechenden Lage befinden sind i.d.R. sehr schnell verkauft.

Allerdings gehen viele Hausbesitzer von unrealistischen Kaufpreisen aus. Vielleicht auch weil irgendein Nachbar einen angeblichen hohen Preis erziehlt hat. Hier wird oft übertrieben.

Aber keine Regel ohne Ausnahme - wenn jemand unbedingt etwas haben will oder genau dieses Haus sucht ist natürlich auch ein erhöhter Preis zu erzielen. Es kann allerdings einige Jahre dauern diesen Käufer zu finden.

Wahrscheinlich ist das Haus auch für 220.000 zu teuer und der Makler rät es zu verkaufen. .........Aber Gier frißt Hirn.

An eurer Stelle würde ich mir das Haus mit einem Gutachter ansehen und ein Preisgutachten erstellen lassen. Auf dieser Basis würde ich dann mein Angebot abgegeben. (+-5%)


grüßle

peter





Beitrag von moni02 16.08.07 - 14:06 Uhr

Theoretisch müßte man so rechnen:

Was kostet mit Haus und Grundstück und wieviel muß ich reinstecken, damit es dem Standard eines Neubaus entspricht?
= Summe 1
Was würde mich das leere Grundstück und ein Neubau in der Größe des vorhandenenen Baus kosten?
= Summe 2

Ist Summe 1 größer als Summe 2 ist der Preis für das Haus zu hoch.

Wie der Preis für das Haus zustande gekommen ist, keine Ahnung. Oft ist es so, dass Verkäufer Makler zur Besichtigung einladen, der Makler nennt eine Zahl aus seinem Erfahrungsschatz, der Verkäufer nennt seine, man wägt ab. Am sichersten fährt ein Verkäufer mit der Einschätzung des Wertes seiner Immobilie, wenn er einen Gutachter beauftragt. Der Verkäufer hat aber immer das letzte Wort, zu welchem Preis er verkaufen will, ob das nun ein realistischer oder unrealistischer Preis ist.

Wie Peter schon gesagt hat, haben Verkäufer oft unrealistische Vorstellungen vom Wert ihrer Immobilie oder vom Preis, den sie erziehlen könnten. Am Anfang versuchen sie dann noch unbedingt ihr Haus zu ihrem Preis zu verkaufen, je länger der Verkauf sich aber hinzieht, desto eher sind sie bereit, vom Preis runter zu gehen. Wenn ihr warten könnt, wartet, seht euch aber noch weiter um.


Beitrag von forenwichtel 16.08.07 - 14:13 Uhr

Der Preis kommt einfach zu Stande: Einer denk ihn sich aus und ein andere bezahlt ihn :-)

Jeder hat seine eigene Vorstellung, was ihm so ein Haus wert ist und es hängt auch immer von der Ausstattung und Zustand ab.

Wenn Ihr den Preis nicht bezahlen könnt, dann lasst es! Sonst bekommt Ihr nachher Probleme. Möglicher Weise muss ja auch noch renoviert werden, da braucht man auch noch Geld für.

Wenn man über einen längeren Zeitraum die Anzeigen mal verfolgt, dann sieht man, dass einige Objekte auch noch 1/2 oder 1 Jahr später noch drin stehen. Bei den Online-Immobilienbörsen sieht man auch ab und zu mal Objekte, die von verschiedenen Maklern vertrieben werden.

Über den Gutachterausschuss bei der Stadt / Kreis kann man sich ein Gutachten erstellen lassen, über den Wert erstellen lassen.

Die Verkäufer sollten auch überlegen wie lange er suchen will, ab 01.07.2008 kommen die Energieausweise für ältere Immobilien (< 1965) ins Spiel (ab 2009 der Rest). Die kann ein Käufer verlangen und der VK muss den dann erstellen lasen und bezahlen. Sonst ist das sogar eine Ordnungswidrigkeit, die bestraft werden kann.

Und da sich ja der Makler dauernd einmischt / zu Rate gezogen wird. Der will sicher Provision haben. So wie ich das verstanden habe, habt Ihr ja das Objekt wirklich ohne ihn gefunden. Also ohne Maklergebühren oder der VK sollte die übernehmen.

Also wenn Ihr das Objekt nicht unbedingt sofort braucht / wollt, dann wartet doch einfach mal ab. Wenn in 3 Monaten noch kein anderer Käufer da ist, dann wird euer Angebot möglicher Weise attrakiver scheinen. Evtl. könnt Ihr ja den Preis sogar noch weiter drücken.

Beitrag von ari82 16.08.07 - 14:28 Uhr

Hallo,

Wenn Ihr so viel Geld aufbringen könnt wieso baut Ihr Euch kein neues Haus für das Geld bekommt Ihr sicher ein schönes Haus. Und ihr könnt es machen wie Ihr wollt.

Gruß Marika

Beitrag von tannenbaum1 16.08.07 - 17:30 Uhr

Hallo,
wieso baut ihr euch dein kein neues Haus - ich glaube, das geht auch in PLZ 6.... für den Preis, den ihr zahlen könnt!
Dann habt ihr ein nach neuesten Gesetzen wärmegedämmtes Haus, was nicht unerheblich für die laufenden Kosten ist!

Wie groß/alt soll ist denn das Haus, an dem ihr Interesse habt und wie groß das Grundstück und in welchem Renovierungszustand etc. - so kann man ja wenig zum Preis sagen.

Gruß
T.

Beitrag von kitty101 17.08.07 - 09:46 Uhr

Hi ihr,

ein ganz liebes Dankeschön an eure zahlreichen Antworten! Ihr habt mir wirklich sehr geholfen!

Weil einige gefragt haben, möchte ich noch kurz was zum Haus direkt schreiben: es hat eine sehr gute Ausstattung (Parkett, neues Bad, neue Heizung (1 Jahr alt), Solarkollektoren (1 Jahr alt). Das Haus wurde 1991 gebaut und ist in einem Top-Zustand, an Renovierungsarbeiten ist lediglich streichen angesagt.

Eigentlich sollte das Haus schon den Wert haben, aber was mich wundert ist, dass laut VK sich so wenige Leute das Haus angeschaut haben #gruebel

Bauen können wir uns übrigens leider nicht leisten, denn Baugrund kostet hier um 300 EUR/m². Ohne Makler verkaufen geht leider auch nicht, weil wir das Haus über ihn gefunden haben.

Wir werden jetzt einfach abwarten, was sie sagen, ansonsten sind wir raus.

Ich habe ihnen gestern eine Frist bis Mittwoch gesetzt. Mal sehen, was dabei raus kommt.

Noch mal vielen lieben Dank für eure Antworten #danke

Viele liebe Grüße,
Kitty

Beitrag von der_eisbaer 17.08.07 - 18:58 Uhr

Folgende Positionen werden den Nebenkosten beim Hauskauf / Immobilienkauf zugerechnet:


* Grunderwerbssteuer (einmalig 3,5% des Gesamtpreises)
225000 * 0,035 = 7875 Euro

* Maklercourtage (zwischen 3,57 und 7,14 % vom Gesamtkaufpreis, ist regional unterschiedlich)

225000 *0,0357 = 8032,50 Euro

* Notarkosten (knapp 0,4% des Kaufpreises, zuzüglich Gebühren für Sonderleistungen wie z.B. Auflassung, Grundbucheintragung usw.)

225000 *0,006 = 1350 Euro

* Gerichtsgebühren für Grundbucheintragung (rund 0,6% des Kaufpreises; die Eintragung der Grundschuld schlägt mit ca. 0,3% zu Buche.

225000 *0,003 = 675 Euro


225000 + 675 + 1350 + 8032,50 + 7875 = 242932,50

P.S. Wenn der Grunderwerbssteuer allerdings auf den Gesamtpreis grechnet wird, also inkl. Makler usw. dann wird es etwas mehr.


Beitrag von der_eisbaer 17.08.07 - 19:06 Uhr

Ein Hauskauf kann zweimal Provision kosten
Wer dasselbe Immobilienobjekt von mehreren Makler vorgestellt bekommt, muß später beweisen können, daß er nur eins der Angebote angenommen hat
Makler-Exposés können nicht nur lukrative Immobilienangebote ins Haus bringen, sondern auch rechtliche Verwicklungen. Manch Kaufkandidat riskiert, die doppelte Provision zu zahlen. Dieses Thema ist auch für Verkäufer interessant, denn je mehr Vermittlungsprofis am Markt tätig sind, desto größer ist die Gefahr für den Verkäufer, auf Haus oder Eigentumswohnung sitzenzubleiben.
Frau K. aus Berlin ist verärgert. Eigentlich war sie entschlossen, ein Einfamilienhaus am Stadtrand zu kaufen, doch nun ist sie verunsichert, weil sie das Objekt mittlerweile schon von zwei Maklern angeboten bekommen hat. Wem steht die Provision zu, falls sie beim Notar einen Kaufvertrag unterschreibt? Je mehr Makler eine Immobilie feilbieten, desto eher tritt beim Verbraucher Unsicherheit auf, wem gegenüber man nun in der Provisionspflicht steckt.
Verfolgen wir den Weg dieses Angebots einmal zurück. Verkäufer V. hatte sein Häuschen zuerst privat inseriert. Ein Makler war ihm persönlich nicht bekannt, "und da erspare ich dem Käufer doch gleich die Maklerprovision", dachte der Mann und hoffte so auch auf einen höheren Erlös. Schließlich würde ein Käufer die in Berlin üblichen sechs Prozent des Kaufpreises plus davon 16 Prozent Mehrwertsteuer sparen.
Begeistert nahm der Verkaufswillige 22 Telefonanrufe an, verschickte sechsmal ein DIN-A4-Blatt mit einem Foto des 100-Quadratmeter-Hauses, einem gezeichneten Grundriß, den Quadratmeter-Angaben und dem Wichtigsten: der Preisangabe 285 000 Euro. Fünf Leute kamen gleich zur Besichtigung, zwei knipsten wie wild, acht wollten demnächst vorbeikommen. Drei boten schon am Telefon "höchstens 275", was V. ablehnte. Zu Kaufverhandlungen kam es jedoch nicht.
Am kommenden Wochenende las Herr V. den Immobilienteil seiner Zeitung, um zu vergleichen, ob er im Preis vielleicht zu hoch gegriffen hatte. Obwohl er nicht erneut inseriert hatte, fand er sein Haus, und das gleich zweimal. Ein Makler bot es für 277 000 Euro an, ein anderer mit minimal veränderten Eckdaten für 270 000 Euro.
Wütend rief Herr V. bei diesem Makler an: Wie er denn dazu komme, ohne erteilten Auftrag sein Haus anzubieten?! Der Makler erklärte, er sei am vergangenen Wochenende bei Herrn V. gewesen und habe Fotos gemacht. Er solle ihm das nicht übelnehmen, "aber für 285 000 werde er das Haus nie los". Die von ihm angesagten 270 000 Euro seien realistischer.
Am Ende des Telefonats war Herr V. beinahe froh, mit diesem Makler gesprochen zu haben. Die 270 000 Euro hielt er zwar weiterhin für "10 000 zu niedrig", aber man kann ja einmal abwarten, ob der Makler erfolgreicher ist. Tatsächlich kam es jetzt zu einigen Kontakten, nach fünf Monaten waren Herr V. und Frau K. handelseinig bei 267 000 Euro.
Aber Frau K. ist unsicher, ob es wirklich bei den 267 000 Euro Kaufpreis plus 6,96 Prozent Provision (18 583,20 Euro) bleibt. Oder ob noch ein Makler sie auch bekommt. Ursprünglich erfahren hatte sie von dem Angebot durch Makler A, jener mit "277 000 Euro Verhandlungsbasis". Bei ihm hatte sie ein Exposé bestellt.
Anders aufgemacht, flatterte dasselbe Hausangebot tags darauf noch einmal in ihren Briefkasten. Auch Makler B ("270 000 Euro") hatte sie unter dessen "Samstagsruf 777 77 77" erreicht, nach der Lage des Objekts gefragt und sich die Exposé-Papiere bestellt. Nun hatte sie diese doppelt - wer bekommt später mal eine Provision?
Hier sollte Frau K. auf die spätere Sendung reagieren und mit der Vorkenntnis argumentieren: "Objekt XY wurde mir bereits anderweitig angeboten." Damit diese Behauptung später nicht widerlegt werden kann, empfiehlt sich eine genaue Buchhaltung: Welcher Makler wurde wann gesprochen, und wann traf das Exposé ein? Notfalls hilft der erste Makler bei dieser Beweissicherung - im eigenen Interesse, um seine eigene Provision zu sichern.
Wer seine Immobiliensuche wie üblich über Wochen und Monate betreibt, sollte beim Telefonat mit neuen Maklern sofort seinen Verdacht äußern, beim angebotenen Objekt handele es sich um das Haus in der "Straße XY, eine 40er Hausnummer, gehört einem Lehrer". So kann man gleich mit der Vorkenntnis argumentieren und Doppel-Exposés vermeiden.
Doppel-Exposés zu verhindern sollte auch das Ziel von Verkäufern sein. Wenn sie mit einem Makler Kontakt bekommen, "ist es in den meisten Fällen sinnvoll, einen Alleinauftrag abzuschließen", rät etwa Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Einerseits zwingt das den Vermittler zu intensiveren Vermarktungsbemühungen innerhalb eines fest vereinbarten Zeitraums. Und andererseits hält dieser Vertrag andere Makler aus dem Geschäft heraus - weil immer der Alleinauftragsmakler eine Provision bekommt - und vermeidet damit verwirrte Käufer, die angesichts mehrerer Exposés Angst vor mehreren Provisionsverpflichtungen haben.