hausverkauf, mieter will nicht ausziehen nur gegen auszahlung, frage

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Beitrag von jayda2009 09.12.09 - 20:07 Uhr

hallo

meine mutter muss ihre vermietet eigentumswohnung verkaufen, da sie hohe schulden hat und sie diese durch den verkauf erheblich abbauen kann. anwalt ist bereits eingeschaltet. der mieterin wurde bereits 2 x gekündigt (von meiner mutter) mit dem grund das aufgrund der schulden das haus verkauft werden muss. eine käuferin gibt es, die es aber nur kaufen möchte, wenn der mieter raus ist. die mieterin hat der kündigung wiedersprochen und dasi st jetzt bereits 12 monate her und nun hat meine mutter sich einen anwalt genommen.

der anwalt hat bereits gesagt, dass meine mutter auf diese käuferin angewiesen ist, da ein vermietetes haus natürlich weniger einbringt als ein leeres und ein höchstmöglicher gewinn eziehlt werden muss, aufgrund der schulden. so nun hat die vermieterin mit hilfe eines anwalts dem anwalt meiner mutter ein schreiben zukommen lassen, dass sie auszieht aber nur wenn sie geld bekommt. mit welcher summe mussm an bei sowas rechnen? sie wohnt seit 8 jahren in der wohnung.

lg jay

Beitrag von jayda2009 09.12.09 - 20:14 Uhr

der mieterin wurde vor 12 monaten auch das vorkaufsrecht eingeräubt, diese wurde aber gar nicht zu erkenntnis genommen und später abgelehnt.

Beitrag von winterkindchen 09.12.09 - 21:07 Uhr

Hallo Jay,

ich kann Dir keine Summe nennen, aber mich wundert es, dass Deine Mutter kündigen konnte (also es versucht hat). Eigentlich sind die Rechte des Mieters so stark geschützt (in diesem Fall leider), dass ein Vermieter nur bei bestimmten Gründen kündigen kann.
Einfacher wäre es, wenn die Käuferin die Mietern "mit kauft" und dann aufgrund Eigennutzung der Mieterin kündigt, sofern sie da einziehen will. Da gibts ja dann ein Sonderkündigungsrecht.

Beitrag von windsbraut69 10.12.09 - 06:40 Uhr

"Einfacher wäre es, wenn die Käuferin die Mietern "mit kauft" und dann aufgrund Eigennutzung der Mieterin kündigt, sofern sie da einziehen will. Da gibts ja dann ein Sonderkündigungsrecht. "

Das wäre aber nur für die VERkäuferin einfacher.
Bei Eigenbedarfskündigungen gilt meines Wissens eine Kündigungfrist von min. 6 Monaten und nachdem die Mieterin sich so stur stellt, kann die Käuferin sich dann womöglich noch auf eine langwierige und teure Räumungsklage einstellen....

LG

Beitrag von parzifal 10.12.09 - 09:25 Uhr

Ein "bestimmter Grund" könnte hier die wirtschaftliche Verwertung sein, insbesondere wenn nur so ein deutlich höherer Verkaufspreis zu erzielen ist bzw. sich nur so überhaupt ein Käufer findet. Die Anforderungen an eine solche Kündigung sind recht hoch; diese ist aber nicht generell unmöglich.

Beitrag von jayda2009 10.12.09 - 13:01 Uhr

die kündigung an die mieterin wurde ja mit paragraohen und grund wegen der wirtschaftlichen verwertung begründet. und das schon im august. die bank bestätigt miener mutter dieses auch nochmals für das nächste anwaltsschreiben. kann sie denn trotzdem geld verlangen? und wie lange dauert so ein rechtsstreit in der regel?

lg jayda

Beitrag von parzifal 10.12.09 - 14:10 Uhr

Die Anforderungen an eine korrekte Kündigung sind bei Wohnraummieten für den Vermieter recht hoch.

Ein Recht Geld zu verlngen gibt es selbsverständlich nicht.

Juristisch ist die Kündigung entweder korrekt, dann gibt es auch kein Geld oder unbegründet dann kann die Mieterin bleiben.

Die Geldforderung ist quasi ein Vergleich. Die Mieterin zieht gegen eine Geldentschädigung aus, ohne dass ein Gericht die Begründetrheit der Kündigung überprüfen muss.

Über die Erfolgsaussicht der Klage entscheiden die konketen Umstände und ob die Kündigung formgerecht ausgesprochen wurde. Hierüber müsste eigentlich der Anwalt aufklären können.





Beitrag von bezzi 09.12.09 - 21:20 Uhr

Fragt Euren Anwalt, der sollte das besser wissen als wir und wird obendrein dafür noch bezahlt. Außerdem kennt er die Zahlen (Miete, Einkommen u.s.w)

Ich würde Pi mal Daumen mit EUR 10.000,- rechnen.



Beitrag von myimmortal1977 09.12.09 - 21:21 Uhr

Wenn Deine Mutter die Mieterin auszahlen muss, würde ich eher überlegen, die Wohnung nicht doch günstiger am Markt anzubieten und die Wohnung mit samt Mieterin zu verkaufen.

Man erziehlt in heutiger Zeit ganz schwer den gewünschten Verkaufswert. Es ist im Moment kein Verkäufermarkt, eher ein Vermietermarkt. Denn vermieten läßt sich in heutiger Zeit gut. Verkaufen eher mau.

Der RA wird Euch sagen können, was für Summen dort gezahlt werden. Ihr werdet sicherlich auch für den Aufwand belangt werden, für Umzugskosten und für ggf. höhere Kosten der neuen Wohnung. Ich würde es mir überlegen. Und gut durch kalkulieren.

LG Janette

Beitrag von rambutan08 09.12.09 - 21:23 Uhr

kündigen wegen eigenbedarf.

tochter/sohn "einziehen" lassen
tochter/sohn auf die wohnung ummelden
name an klingel anbringen
gardinen ans fenster bringen
licht abends an und ausschalten
briefkasten regelmäßig leeren

und wohnung nach 12 monaten verkaufen.

wäre eine alternative lösung

Beitrag von myimmortal1977 09.12.09 - 21:56 Uhr

So einfach ist das nicht.

Die Ex-Vermieterin meiner Eltern hat meine Eltern 3 (!) Jahre versucht auf Eigenbedarf rauszuklagen.

3 Jahre!!!

Beitrag von windsbraut69 10.12.09 - 06:42 Uhr

Keine gute Lösung für einen Notverkauf.
Bei Eigenbedarf ist die Kündigungsfrist länger und sie hätte dann, folgt sie Deiner Strategie, 12 Monate keine Mieteinnahmen. Dann kann sie sich auch auf eine Abfindung einigen.

LG

Beitrag von parzifal 10.12.09 - 09:31 Uhr

Du rätst rechtsmißbräuchlich zu kündigen?

Welche Rechte soll man Deiner Meinung nach noch alle mißachten?

Es ist schon traurig genug wenn einer solche Methoden verwendet.

Aber hierzu auch noch ohne Grund zu raten und anzustiften....

Beitrag von nakiki 09.12.09 - 21:59 Uhr

Hallo!

Wir wurden damals mit 100 Euro pro qm rausgekauft. Ob das jedoch ein allgemein gültiger Preis ist, weiß ich nicht.
Der Anwalt müsst doch etwas dazu sagen können, oder nicht?

Gruß nakiki

Beitrag von wasteline 09.12.09 - 22:15 Uhr

Ich kopiere Dir hier mal einen langen interessanten Text:

Kündigung durch den Vermieter*

Das Mietrecht des BGB und die Rechtsprechung sind dem Verbraucherschutzgedanken eng verbunden. Möchte der Eigentümer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung einen bestehenden Wohnungsmietvertrag, der auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, kündigen, weil er für das vermietete Objekt wesentlich weniger erlösen kann als für ein bezugsfreies, steht er vor einem ernsten Problem. Grundsätzlich ist ein Mietverhältnis nur kündbar, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung vorliegt. Dieses berechtigte Interesse besteht bei nicht unerheblichen Vertragspflichtverletzungen des Mieters, bei dem sogenannten Eigenbedarf und in dem Fall, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Bei einer beabsichtigten Veräußerung einer Immobilie kommt als berechtigtes Interesse des Verkäufers nur in Betracht, dass der Verkäufer durch die Vermietung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist. Ein solches wirtschaftliches Interesse zu begründen, ist sehr schwer. Bei einer Überprüfung der Kündigung durch ein Gericht wird das Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung gegen das Interesse des Vermieters an der freien Verfügbarkeit abgewogen. Nur wenn der Vermieter ein erhebliches Defizit aus der Mietsache erwirtschaftet, das zu tragen ihm vermögensmäßig nicht zugemutet werden kann, wird das Urteil zu seinen Gunsten ausfallen. Allein die Erzielung eines zum Teil erheblich geminderten Verkaufspreises reicht nicht aus. Alte und/oder kranke Mieter sind praktisch unkündbar.
Gewarnt werden muss vor einer Kündigung wegen vorgetäuschtem Eigenbedarfs. Zieht der Mieter aufgrund der Kündigung aus und erfährt er später, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, z. B. um die Immobilie besser zu verkaufen, macht der Vermieter sich schadensersatzpflichtig. Zum ersetzbaren Schaden zählen u.a. Umzugskosten, eventuelle Maklerprovisionen, Renovierungskosten, erhöhte Mietkosten der neuen Wohnung etc. Das kann sehr teuer werden. Unter Umständen ist sogar eine Wertung als Betrugsversuch aus strafrechtlicher Sicht möglich.
Der Anspruch des Mieters geht auch nicht dadurch unter, dass er sich - unter dem Eindruck zur Räumung verpflichtet zu sein - mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Räumung, etwa gegen Zahlung eines Geldbetrages, einigt.
Ausnahmen gibt es nur bei Häusern mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in denen der Vermieter selbst wohnt. Hier kann der Vermieter ohne Angaben von Gründen wirksam kündigen.

Beitrag von lollylolly 09.12.09 - 23:51 Uhr

traurig.

aus diesem grund würden wir ums verrecken nie irgend eine wohnung vermieten weil man als VERmieter in deutschland der letzte A...ist.

Beitrag von ayshe 10.12.09 - 08:57 Uhr

man kann auch befristete verträge machen.

Beitrag von bezzi 10.12.09 - 11:15 Uhr

Die Kriterien für qualifizierte Zeitmietverträge sind aber sehr streng. Der Grund und das genaue Datum der Befristung muss von Anfang an angegeben sein.

Das setzt voraus, dass die Vermieter schon genau den Zeitpunkt kennen, an dem sie die Wohnung verkaufen wollen. Das ist in der Praxis eher selten.
Meistens ist diese Entscheidung eher spontan und aus den Not geboren.

Beitrag von ayshe 10.12.09 - 11:38 Uhr

wir haben eine gute planung.

Beitrag von bezzi 10.12.09 - 13:17 Uhr

Schön für Euch. Leider kann man vieles NICHT planen.

Beitrag von multivitamin 10.12.09 - 09:23 Uhr

Hallo,

Deine Mutter kann tatsächlich der Mieterin nicht einfach so kündigen, wird ihr ja wohl auch ihr Anwalt gesagt haben.

Die neuen Käufer könnten allerdings recht problemlos wegen Eigenbedarfs kündigen - ob die sich allerdings den Ärger antuen wollen? Ich würde es nicht.

Ich sehe 2 Möglichkeiten:

1) der Mieterin Geld anbieten (Umzugskosten, Renovierungskosten, Makler, höhere Miete einer neuen Wohnung,...+ noch was oben drauf als Entschädigung für den Umzugsstress. Da kommt man schnell auf 5.000-10.000€

2) Dem potentiellen Käufer einen Nachlass auf den Kaufpreis von 5.000 -10.000€ einräumen. Die können nach Übergang des Eigentums/Eintrag ins Grundbuch dem Mieter wegen Eigenbedarf wirksam kündigen.

LG Multivitamin

Beitrag von boadscherl 10.12.09 - 11:14 Uhr

Oh, das wird schwierig. Letztendlich hat hier die Mieterin wohl die besseren Karten und kann den "Preis" bestimmten, zu dem sie ausziehen wird. Wir hatten genau das gleiche Problem - wollten ein Haus kaufen indem ein Mieter gewohnt hat und der hat sich seinen Auszug auch von der Vorbesitzerin "vergolden" lassen. Er hat übrigens 12.000 Euro bekommen, musste nicht renovieren und hat ein riesen Chaos hinterlassen.

Viel Glück!

Beitrag von jayda2009 10.12.09 - 12:59 Uhr

danke euch allen

also es ist so, dass meine mutter gar kein geld hat um ihr was zu geben, geschweige denn 5-10.000 euro. aber das wird der anwalt dann ja alles mit dem anwalt der mieterin klären müssen. ich verstehe auch nicht, warum sie sich so stur stellt.

naja mal gucken was bei raus kommt.

Beitrag von bezzi 10.12.09 - 13:16 Uhr

Wieso hat sie keine EUR 5 - 10 tausend ?
Durch den Erlös des Verkaufes kommt doch sicher mehr raus oder ist die Wohnung bis übers Dach verschuldet ?
Das wäre dann ein schönes Beispiel für die negativen Seiten einer Vollfinanzierung, die hier so oft angeraten wird.

"ich verstehe auch nicht, warum sie sich so stur stellt. "

Nicht ? Lääst Du Dich gerne aus Deinem Zuhause vertreiben ?
Glaube ich Dir nicht !

Beitrag von jayda2009 10.12.09 - 13:24 Uhr

jaso sieht es aus, sie ist so hoch verschuldet das bei verkauf des hauses ALLES an die bank geht. soll meine mutter aus mitleid die mieterin drinne lassen und dadurch ihre schuldennicht abbauen können. würdest du das machen? glaube ich dir nicht...

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