Viele Fragen zu Erbpacht.....

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Forum: Haushalt & Wohnen

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Beitrag von sunnysun27 12.02.06 - 14:45 Uhr

Hallo ihr Lieben,

in meinem vorherigen Thread habe ich schon zu unserer HAuswahl geschrieben.

Das Grundstück würde an uns verpachtet werden, per Erbpacht.

Nun stellt sich mir die Frage, in welcher Höhe sich die Pacht belaufen darf?
Kann man das selber errechnen?
Das Grundstück selber, soll wohl ca 40000€ bringen, laut VErmieter. bei der Bank sagten sie pauschal was von 70000€.

Irgendwo habe ich was von 3-4% gelesen.

Muß die Pacht auf Jahre gerechnet theoretisch nicht wesentlich niedriger sein, als der eigentliche Wert, da wir es ja niemals erwerben können?

Wenn ich jetzt mal laienhaft rechne €40000 durch 30Jahre, wären €111,11 pro Monat wäre das dann okay?
Oder darf es weniger sein?
Oder muß man etwa noch Zinsen dazu rechnen?

Desweiteren frage ich mich, wie es aussieht, falls irgendwann irgendwelche Kanäle, Leitungen, Anschlüsse, Gehwege, Straßen von der Stadt erneuert werden ,
muß man etwa selber in die Tasche greifen, obwohl das Grundstück nur gepachtet ist?
Kann man das irgendwie in Erfahrung bringen?
Nicht das wir böse überrascht werden.

Hat Jemand Erfahrung mit Erbpacht?
Freue mich über Antworten.
LG, Sunny

Beitrag von peterpanter 13.02.06 - 13:09 Uhr

Hi,

deine Informationen und Bedenken sind schon richtig - dies alles kann dich treffen und sogar noch mehr.

Letztendlich kommt es natürlich auf den Erbpachtvetrag an. Es kann hier sogar schon sein das die Ersterschließung noch nicht einmal dabei ist und diese du zusätzlich tragen mußt. Natürlich sind auch die Kosten für nachträgliche Erschließung oder Kanalarbeiten in vielleicht 20 Jahren von dem Erpachtnehmer - also von dir zu zahlen.

Weiterhin ist es auch wie duch schreibst, das die Pacht ca. 3-4% des Bodenwertes beträgt. Allerdings ist dieser Preis meist zu deinem Nachteil gerechnet da man beim Kauf meist einen günstigeren Preis verhandeln kann bzw. der Markt diesen hergibt.

Auch bleibt die Pacht nicht gleich, sondern steigt in der Regel (evtl nach einem bestimmten Index z.B. Lebenshaltung oder Zinsniveau). Dies ist ebenso im Pachtvertrag geregelt.

Bei den z Zt. noch günstigen Zinsen ist Erbpacht in den allermeisten Fällen eine sehr ungünstige Variante.
Was aber evtl Interessant sein könnte ist eine Variante das Grundstück nach einem bestimmten Zeitraum Erbpacht kaufen zu können. Dies un die Preisgestalltung sollte allderings vorher geregelt sein.

Ein weiteres Problem ist die Verwertung sprich wenn du das Haus verkaufen möchtest. Ein Käufer hierfür zu finden kann schwierig sein. Es kann sogar Probleme mit dem Erbpachtgeber geben, da dieser hier u.U. sogar ein Mitspracherecht hat. Kritisch kann dies bei Kirchengrundstücken sein.

grüßle

peter

Beitrag von peterpanter 13.02.06 - 13:19 Uhr

.......... zu deiner Frage mit den Kosten.

Wenn der Boden wie du schreibst mit 70.000 angesetzt wird sind dies bei 3,5% 204,17 Euro im Monat und bei 40.000 116,67 Euro im Monat.

Diese Zahlungen sind zzgl. irgendwelcher Erhöhungen bis zum ende der Laufzeit des Pachtvertrages (i.d.R. 99 Jahre zu zahlen)

Der Erbpachtvertrag kann auch weitervererbt werden (ich glaube 3*). Am Ende des Pachtvertrages fällt das Gebäude und das Grundstück an den Pachtgeber zurück, der allerdings das Gebäude auslösen muss, sprich abfinden. -

Einem selbst - sollte die Medizin nicht evelutionäre Fortschritte machen - ist dies aber nach 99 Jahren ziemlich egal.

grüßle

peter



Beitrag von peterpanter 13.02.06 - 13:22 Uhr

.........noch etwas.

Bei seinen Eigenheimplanungen sollte man auf jeden Fall davon ausgehen, daß es bis zum Eintritt in den Ruhestand abgezahlt ist.

Dies ist bei Erbpacht nicht der Fall, hier hat man die "Miete" für das Grundstück bis zum Ende an der Backe selbst wenn das Haus längs bezahlt ist.

grüßle

peter

Beitrag von sunnysun27 13.02.06 - 19:57 Uhr

#danke #danke #danke
für deine ganzen Antworten!
LG, Sunny

Beitrag von sunnysun27 13.02.06 - 20:03 Uhr

Mir ist noch eine Frage eingefallen, viellleicht kannst du sie mir beantworten?

Da dem VErpächter das Grundstück gehört, er sicher im Grundbuch eingetragen ist, gehört ihm im Endeffekt rein rechtlich gesehen nicht sogar das Haus auch? Trotz des entsprechenden Vertrages, den wir abschließen?
LG, Sunny

Beitrag von peterpanter 14.02.06 - 08:15 Uhr

Hi,

nicht nur der Verpächter ist im Grundbuch eingetragen, sondern auch die Erbpacht bzw. du. Ich glaube dies nennt man "Dingliches Recht"

Im Prinzip heißt das, daß der Verpächter für die Dauer der Erbpacht seine Eigentumsrechte an dich abtritt..

Die Einschränkungen sind dann im Pachtvertrag geregelt (wenn ich richtig informiert bin).

grüßle

peter

Beitrag von sunnysun27 14.02.06 - 14:17 Uhr

#danke dir Peter.
Das beruhigt mich ja ein wenig.
Lg, Sunny

Beitrag von zwetschge007 13.02.06 - 14:02 Uhr

...es wäre noch sehr wichtig zu wissen wer der Verpächter ist und wie lange der Pachtvertrag noch läuft.
Sind die Verpächter Privatpersonen od. Kirche würde ich davon abraten (kurze Pachtverträge). Ist der Verpächter z.B. die Stadt hätte ich weniger bedenken. Bei Ablauf der Pacht kann es passieren dass der Pachtvertrag nicht verlängert wird. Habt ihr dann Vorverkaufsrecht? Daran denken dass sich dann auch die monatl. Pacht extrem erhöhen kann. Das sind unkalkulierbare Kosten. Vorsicht: Manche verlangen die gesamte Pacht auch im Vorraus!!!
Noch ein Risiko (grob zusammengefaßt): wenn ein Pachtvertrag nicht verlängert wird kann der Verpächter Euer Haus zu einem Schätzwert zurückkaufen , denn es steht auf seinem Land!!!
Solange der Pachtvertrag läuft gibt es wenige Risiken. Das Problem beginnt erst wenn die Pacht abläuft.
Ihr seid für alle Zu- u. Ableitungen selbst verantwortlich (und müsst auch dafür zahlen).

Zwetschge

Beitrag von sunnysun27 13.02.06 - 20:01 Uhr

#danke für deine Antwort.

Der Verpächter ist eine Privatperson.Den Pachtvertrag würden wir neu abschließen.
LG, Sunny

PS: Mir ist noch eine Frage eingefallen:
Da dem VErpächter das Grundstück gehört, er sicher im Grundbuch eingetragen ist, gehört ihm im Endeffekt rein rechtlich gesehen nicht sogar das Haus auch? Trotz des entsprechenden Vertrages, den wir abschließen?

Beitrag von zwetschge007 14.02.06 - 09:52 Uhr

.. für wie lange würde denn der Pachtvertrag gehen?
Gibt es ein Vorverkaufsrecht? Nicht dass der Eigentümer in ca. 10 Jahre das Grundstück anderweitig verkauft. Gibt es Optionen zur Verlängerung wenn die Pacht abläuft? Ich weiß jetzt nicht wie alt der Verpächter ist. Wenn er z.B. älter ist, was passiert wenn das Grundstück an Kinder vererbt wird, würden die den Pachtvertrag verlängern wenn er abläuft und und und.
Wenn ihr einen Pachtvertrag z.B. über 60 Jahre bekommt hätte ich weniger Bauchschmerzen.
Das Haus gehört Euch, aber das Grundstück auf dem es steht dem Verpächter. Wenn die Pacht abläuft und der Verpächter nicht verlängert kann er Euch im schlimmsten Fall mit dem Schätzwert (= nicht unbedingt Verkaufswert) abfinden und ihr müsstet dann raus.
Sorry, aber bei Privaten Pachtverträgen wäre ich sehr sehr vorsichtig.
Mir fällt noch ein Szenario ein. Was ist wenn die Erben zerstritten sind, dann kann das Grundstück auch versteigert werden.
Ach noch was: Ich glaub der Hauspreis lag bei 150.000 EUR oder? Wenn ja und ihr hättet die Chance das Grundstück zu kaufen z.B. für 50.000EUR dann hättet ihr für das ganze 200.000EUR ausgegeben. Würde das dem Richtwert für diese Gegend entsprechen????
Gruß
Zwetschge

Beitrag von sunnysun27 14.02.06 - 14:21 Uhr

#danke dor Zwetschge.

Die Länge des Pachtvertrages haben wir noch nicht ausgemacht.
Der Verpächter ist so um die 55+, habe auch schon Befürchtungen, was wäre, wenn sein Sohn alles übernimmt.
Das Haus kostet nur 15.000€!
Denke generell ist es günstig, aber weil fast alles neu gemacht werden muß, zweifel ich, ob es dafür dann nicht doch sogar zuviel ist.
LG, Sunny