Frage zu Anwaltskosten bei Nichtzustandekommens eines Vertrages

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Beitrag von sunnysun27 15.02.06 - 20:09 Uhr

Hallo ihr Lieben,

ich habe ja schon geschrieben, das wir uns ein altes HAus augeguckt haben, das evtl kaufen möchten, (Erbpacht).

Nun waren wir vor zwei Wochen mit dem Verpächter beim Anwalt einfach um zu fragen, wie die Sachlage ist, ob es möglich ist, eine Lösung zu finden, damit wir, obwohl wir nur Pächter wären, eine Finanzierung fürs Haus bekommen. (Ohne Grundstück keine Finanzierung)
Wir dachten an einen Aufhebungsvertrag, so das wir im Grundbuch zwar eingetragen sind (pro Forma für die Bank) , aber der Verpächter trotzdem der Eigentümer bleibt.

Nun so einfach wie wir uns das als Laien gedacht haben ist es natürlich nicht.

Der Anwalt meinte erst einmal müsse er schauen , wer im Grundbuch eingetragen ist. Wenn nämlich der jetzige Pächter nicht drin steht, gehört theoretisch dem GRundstückbesitzer das HAus.
Auf nachfragen, was es kostet wollte er tatsächlich ein Honorar pauschal von €2000,- !!! Wofür er uns dann den Vertrag ausarbeiten würde, zum Notar müssten wir extra, da er kein Notar ist.
Ganz schön happig. Er ging dann auf €1500 runter. Meinte am fairsten wäre es, wenn wir uns den Betrag teilen.
Wir sind so verblieben, das wir erstmal zur Bank gehen, er den Grundbucheintrag organisiert und wir dann weitersehen.

Nun rief mich heute einer aus der Kanzlei an um mir mitzuteilen, das im Grundbuch nichts eingetragen ist.
Ich fragte wie das denn mit den Kosten ausschaut, wenn es nicht zum Vertrag kommt.
Da wir jetzt einige Kostenvoranschläge einholen, es wohl erheblich teurer wird als vermutet, wissen wir nicht, ob es überhaupt zum Kauf kommt.

Da meinte der MAnn am Telefon doch tatsächlich das wir die Summe so oder so zahlen müssen, hätten ja ne pauschale Summe vereinbart, kein Stundenlohn, irgendwas von, Abrechnungsart schon eingetragen.

Ich bin entsetzt, habe ihm gleich mitgeteilt, das wir das im Falle eines Nichtzustandekommen eines Vertrages nicht zahlen!!!
Wir haben weder was unterschrieben, noch hat er uns drauf hingewiesen, das wir in jedem Falle zahlen müssen!!!
Für mich ist es doch selbstverständlich, das er für die 1,5 Stunden, die wir da waren dann evtl Stundenlohn abrechnet.
Es machte den Eindruck, als ob wir sein ganzes Personal gleich mitbezahlen sollten, er hätte ja auch studiert....


Außerdem ist es ja so, das das Anfordern des Grundbucheintrages ja eine Tätigkeit ist, von der der Verpächter profitiert!
Das hätte wir so alleine ja nie in Auftrag gegeben.

Was meint ihr dazu?
Wir müssen doch wohl diese HORROR Summe hoffentlich nicht zahlen?

LG, Sunny

Beitrag von dolfan96 15.02.06 - 23:25 Uhr

Hallo Sunny,

meines Wissens kann der Anwalt euch nur in Rechung stellen, was er für euch geleistet hat/wofür er beauftragt wurde. Frag doch einfach bei der Rechtsanwaltskammer nach.

Bei dem was du geschrieben hast, scheint dieser Anwalt nicht sonderlich viel Ahnung zu haben von Grundstücksgeschäften. Ich würde dir raten, dich - falls du ein ERbbaurecht abschließen willst - an eine Kanzlei zu wenden, in der auch Notare beschäftigt sind. DEnn ein Notar wird, wenn ihm ein Vertrag vorgelegt wird, die Einzelheiten noch mal im Grundbuch überprüfen müssen. Also kann er den Vertrag auch gleich selber machen, wobei ggf. aber ein anderer Notar dann doch beurkundet (Regelung nach Notargesetz?).

Bei deiner Beschreibung gehe ich davon aus, dass der Verpächter auch gleich Grundstückseigentümer ist (steht das Haus eigentlich schon?). Falls noch kein ERbbaurecht an dem Grundstück besteht, wird im Notarvertrag ein Erbbaurecht bestellt. Das bedeutet, dass im Grundbuch sozusagen eine neue Akte eröffnet wird, die dann aber Erbbau-Grundbuch heißt und in der anstelle des Grundstückseigentümers, der Erbbauberechtigte - also du -steht. und so bekommst du auch eine Hypothek von der Bank, abhängig von der Laufzeit des Erbbaurechts.

Bei einer 4 prozentigen Verzinsung gebe ich aber zu Bedenken, dass du das Grundstück nach 25 Jahren eingentlich schon 1 x bezahlt hast. Außerdem bist du als Erbbauberechtigter dem Eigent[mer gleichgestellt, was bedeutet, dass DUUU alle Zahlungen, wie Erschlie-ungskosten, M[llabfuhr etc. begleichen musst.

Bedenk auch, dass du beim Kauf des Hauses auch wirklich nur den WErt des Hauses bezahlst und da kein Grundst[ck bei ist.

Ich halte ein ERbbaurecht heutzutage f[r Privatpersonen zum Wohnungsbau sehr bedenklich.

Sorry, dass ich bei den Kosten nciht wirklich weiterhelfen konnte,

gru-
Dolfan96

Beitrag von sunnysun27 16.02.06 - 14:44 Uhr

Hallo Dolfan96,

vielen dank für deine Antwort.
Die Anwaltskammer kann leider nicht wirklich weiterhelfen.
Der MAnn am Telefon meinte nur, es steht Aussage gegen Aussage und der Anwalt ist nicht verpflichtet mich vorher über die Preise aufzuklären!!!
Finde ich ehrlich gesagt unglaublich!!!.

Das Haus steht schon lange, Baujahr 1946.
Der VErpächter ist laut fehlendem Grundbucheintrag schon Hausbesitzer, aber in Wirklichkeit gehört Jemand anderem das Haus!
Echt komplexer Sachverhalt.

LG, Sunny

Beitrag von dolfan96 16.02.06 - 15:12 Uhr

Hallo Sunny,

also Eigentümer des Grundstücks ist der, der im Grundbuch steht. Ebenso ist der dort eingetragene Eigentümer auch Eigentümer des darauf befindlichen Hauses, außer es besteht ein Erbbaurecht und dort ist ein anderer als ERbbauberecchtigter eingetragen. ODER es besteht ein Kaufvertrag oder Erbbaurechtsbestellungsvertrag/-änderungsvertrag, welcher schon beurkundet wurde, aber noch nciht im Grundbuch "verarbeitet" wurde.

Bei dem geschilderten Sachverhalt - nur so aus Neugier, sind Rechtsanwalt + Grundstückspächter befreundetß - und wenn nicht euer herzblut daran hängt, sucht euch was anderes , sagt dem Grundstückseigentümer ab. Sag ihm ihr habt kein Interesse und ihr beteiligt euch auch nicht an den RA-Kosten, denn das dann evt. ausgearbeitete kann der Eigentümer ja für einen anderweitigen Verkauf nutzen. (Ist ein vErsuch wert)

Vielleicht habt ihr ja ne Rechtschutzversicherung, die euch sonst weiterhelfen kann.

Gruß,
Dolfan96

Beitrag von sunnysun27 17.02.06 - 13:58 Uhr

Hallo Dolfan,

die Lage ist noch etwas komplizierter. ;)
Da wir eigentlich keine Finanzierung für das Haus bekommen, da uns das Grundstück nicht gehört, hat der Verpächter (der früher schon mal unser Vermieter war und meinem Mann vor kurzem gerade ein Clubhaus für seinen Motorradclub vermietet hat) angeboten für uns ein KRedit bei der Bank aufzunehmen.
Von daher können wir ihn unmöglich so vor den Kopf stossen...

Befreundet ist er mit dem Anwalt nicht, hat dort nur schon mal ein Anliegen bearbeiten lassen.

Mal sehen, unser Herzblut hängt schon ein wenig am Haus.
Es gefällt uns beiden sehr. Ist schon selten, das ich mich auf Anhieb irgendwo gleich wohl fühle.
Aber mal sehen.
Ich versuche jetzt erstmal mich nicht weiter drüber zu ärgern. Evtl ruf ich nochmal bei der Verbraucherzentrale an, mal sehen was die dazu sagen.

Eine Rechtsschutzversicherung haben wir leider nicht.
Das Problem ist sicherlich eh, das man es nicht einfach hat, wenn man sich mit einem Anwalt anlegt.
Da ziehen wir sicher so oder so den kürzeren.

LG, Sunny

Beitrag von dolfan96 17.02.06 - 20:05 Uhr

"Da wir eigentlich keine Finanzierung für das Haus bekommen, da uns das Grundstück nicht gehört"

Hallo Sunny,

ihr solltet eure Bank wechseln!!!

Bei einem ERbbaurecht braucht ihr nicht Eigentümer des Grundstücks sein, um eine Finanzierung zu erhalten, wenn tatsächlich ein Erbbaurecht im Grundbuch bestellt wird.

Wie schon oben erläutert, wird im Grundbuch für euch dann ein Eigentumsnachweis für das Haus eingerichte, im Erbbaurechtsgrundbuch und im Eigentümergrundbuch gibt es einen Hinweis, dass es ein Erbbaurecht gibt. In das ERbbaurechtsgrundbuch wird dann eine Finanzierung für euch eingetragen. Ich bin zwar jetzt fast 2 Jahre im Erziehungsurlaub, aber dass hat sich nicht geändert.

Wenn ihr also keine Finanzierung bekommt, dann weil der Bankmensch keine Ahnung hat, oder weil man es euch nicht finanzieren will, weil vielleicht der Kaufpreis des Hauses nciht dem WErt entspricht. Außerdem weiß ich nciht wie euer Vermieter euch das Finanzieren will, außer er überträgt euch das Haus per notariellem Vertrag und ERbbaurechtsvertrag und läßt eine Grundschuld für sich eintragen und ihr bezahtl an ihn statt an die Bank.

Aber ihr solltet euch wirklich überlegen, ob ihr das Grundstück nciht auch kauft, die Kreditzinsen sind z.Zt. auch nicht höher als die Erbbauzinsen.

Gruß,
dolfan

Beitrag von rain72 16.02.06 - 09:35 Uhr

Hallo Sunny,
also: die Vergütung eines Rechtsanwalts richtet sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Da gilt der Grundsatz, dass sich die Gebühren nach dem Gegenstandswert richten. Bei einem Erbpachtvertrag dürfte schon ein ordentlicher Gegenstandswert zustande kommen. Wie hoch eine Gebühr auf diesen Gegenstandswert ist, kannst du dann in einer Tabelle nachsehen (einfach mal googlen, findet sich im Netz, zB auf den Seiten der Bundesrechtsanwaltskammer brak.de). Wie viele von diesen Gebühren Dein Anwalt nehmen kann, hängt dann von seiner Tätigkeit ab. Das findet sich dann im Vergütungsverzeichnis. Wenn er nur beratend tätig wird (also nicht nach außen) sind es zwischen 0,1 und 1,0 Gebühren, wenn er auch irgendwie weiter tätig wird, fällt statt dessen eine Geschäftsgebühr in Höhe 0,5 bis 2,5 Gebühren an.
Ja, ich weiß, das anwaltliche Vergütungsrecht ist kompliziert. Aber so hast Du vielleicht mal eine Idee.
Vor allem solltest Du wissen: Höhere als die gesetzlichen Gebühren kann der Rechtsanwalt gemäß § 4 RVG nur aufgrund einer schriftlichen (!) Vergütungsvereinbarung fordern. Wenn ihr also nichts unterschrieben habt, hat er Pech mit seiner Forderung und muss dann nach gesetzlichen Gebühren (s.o.) abrechnen.
Ich hoffe, ich habe Dich jetzt nicht nur verwirrt....
LG
rain72

Beitrag von sunnysun27 16.02.06 - 14:46 Uhr

Hallo rain72,

vielen Dank für deine Antwort.
Nein verwirrt mich sicher nicht, bin für jede Info dankbar.
Werde gleich mal nachschaun.
LG, Sunny

Beitrag von bezzi 16.02.06 - 10:05 Uhr

Ich verstehe den ganzen Sachverhalt nicht.

Wozu brauchtet ihr einen Anwalt ?

Einen Grundbuchauszug kann sich jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, beim Grundbuchamt gegen eine geringe Gebühr besorgen.

Bei unklaren Eigentumsverhältnissen würde ich überhaupt die Finger von einem Hauskauf lassen.

Erbpacht bei den momentanen Kreditzinsen ist doch sowieso uninterressant. Man zahlt mehr Erbpacht für das Grundstück (und das 99 Jahre lang), als es Zinsen kosten würde, wenn man es kauft (und da gehört es nach 30 Jahren normalerweise Euch).

Einen Anwalt kann man auch mündlich beauftragen. Die Kosten des Anwalts richten sich nach dem Geschäftswert, der ist bei einem Haus sicher nicht gerade klein. Aus der Ferne würde ich sagen: wer bestellt, bezahlt. Ihr werden blechen müssen und überlegt Euch vielleicht das nächste mal vorher, ob und wofür man einen Anwalt beauftragt.

Gruß

Martin

Beitrag von sunnysun27 16.02.06 - 14:51 Uhr

Hallo Martin,

vielen dank für deine Antwort.


vielen Dank für deine Mail!

Wobei wenn ich jetzt höre, den Grundbucheintrag hätten wir auch selber anfordern können, denke ich der will uns echt übern Tisch ziehen.
Ich habe ihn nämlich extra gefragt, ob man das nicht selber machen kann.
Da hat er es so dargelegt, das es sehr kompliziert wäre und man als Laie den Grundbucheintrag nicht lesen kann.

ICh wäre eh nicht zum Anwalt mit der ganzen Sache gegangen, sondern hätte erstmal bei der Verbraucherzentrale nachgefragt, wie die Lage ausschaut.
Ich hätte erstmal alles versucht telefonisch zu erfragen.
Aber der Grundstücksbesitzer fand es sinnvoll und hat den Termin ausgemacht.

Da kannst du sicher sein, so schnell gehe ich zu keinem Anwalt mehr!!!! Egal wie e sausgeht, da lernen wir draus. :(

LG, Sunny

Beitrag von bcis 16.02.06 - 11:19 Uhr

ich sehe es auch so, das ihr zahlen müßt, würde aber versuchen einen vergleich zu vereinbaren, das er die summe auf einen wirklich zustande kommenden vertrag anrechnet.
ihr wollt doch eh etwas kaufen, und das ein haus für 15000 € ein windei ist, sagt schon der normale menschenverstand, da braucht man keinen anwalt.

also noch mal nett vorsprechen, vielleicht bringt es ja etwas

Beitrag von sunnysun27 16.02.06 - 14:54 Uhr

Vielen Dank für deine Antwort.

Nett vorsprechen ist schwierig, weil ich echt wütend bin.

LG, Sunny

Beitrag von maeuschen06 16.02.06 - 13:25 Uhr

Hallo Sunny,

wenn ihr in allen Geschäftsdingen so unbedarft seid, dann kauft lieber kein Haus.

Ihr wart beim Anwalt, habt mit ihm ein langes Gespräch geführt, er hat euch beraten ... selbstverständlich hat er dafür einen Gebührenanspruch. Was hat er denn damit zu tun, ob ihr tatsächlich das Haus kauft? Nichts! Er hat seine Arbeit gemacht.

Wie hoch die Kosten sind, das habt ihr mit ihm vereinbart. Ihr habt doch keine Einschränkung gemacht, wieviel er für welche Leistung bekommt. Hättet ihr machen können, habt ihr nicht. Selber schuld.

Der Streitwert wird in diesem Falle der Kaufpreis des Hauses sein, damit kommt vermutlich mehr zusammen als nur 1.500 Euro, also seid ihr damit noch gut bedient.

Frag beim nächsten Mal genauer nach. Wenn du ein Auto kaufst, fragst du doch auch nach dem Preis und willst hinterher nicht weniger zahlen, nur weil du weniger fährst, als du ursprünglich vorhattest?!

lg

Beitrag von sunnysun27 16.02.06 - 15:41 Uhr

Ja, das denke ich eigentlich bald auch. ;)

Natürlich hat der Anwalt einen Anspruch, er hat ja auch etwas Beratung geleistet .
Aber mein Menschenverstand sagt mir, er kann doch nicht ernsthaft etwas abrechnen, was nicht zustande kommt!
Und wenn doch, dann muß er uns doch vorher darüber aufklären, das wir in jedem Fall die Summe zahlen müssen, egal was passiert!

Das Beispiel mit dem Auto finde ich unpassend, finde das man das so nicht vergleichen kann.
Ich zahle ja für einen Vertrag und wenn der nicht zustande kommt, kann er auch keinen berechnen.
So sehe ich das.

Ich finde der Anwalt hätte uns einfach besser bzw überhaupt aufklären müssen!
LG, Sunny


Beitrag von coolhh_ist_wieder_da 16.02.06 - 13:52 Uhr

"Es machte den Eindruck, als ob wir sein ganzes Personal gleich mitbezahlen sollten, er hätte ja auch studiert.... "

Natürlich muss er sein Personal von diesen Einkünften bezahlen, wer denn sonst?
Und noch einiges mehr...

Beitrag von bcis 16.02.06 - 16:31 Uhr

also ich finde, er hätte sie darauf hinweisen müßen, denn es gibt fälle da ist das 1. gespräch kostenlos !!!
mir ist es auch gerade so ergangen, war beim anwalt für eine negativ auskunft von ihm, und 5 wochen später will er 200 euronen
es ging um eine familienrechtliche sache..
?????????