Null Eigenkapital, trotzdem Haus finanzieren?

    • (1) 28.02.17 - 09:19

      Hallo zusammen,

      also, es geht hier nicht um mich sondern um eine Verwandte. Sie möchte gerne ein Haus kaufen, für 400.000€. Die Familie hat zwei kleine Kinder und monatl. ein Gesamteinkommen von ca. 3500€ und null Eigenkapital. Sie haben bereits eine Eigentumswohnung, die noch mit 50.000€ fertig finanziert werden muss, allerdings würden sie das mit den Mieteinnahmen weiter finanzieren. Sie wollen aus der Wohnung raus, weil sie zu klein ist.
      Ich weiss, es ist deren Sache aber ich finde es naja, total utopisch, mit so wenig Einkommen ein Haus zu finanzieren. Grad mit zwei kleinen Kindern. Sie haben zwei Autos zu unterhalten. Die Nebenkosten, die montl. anfallen, wie Heizung, Strom, Versicherungen, Wasser, Lebensmittel, Benzin, Kita-Kosten usw. sind ja auch unfassbar hoch.

      Mich würden Meinungen dazu interessieren.
      Meint ihr ist es machbar?

          • Klingt nach Himmelfahrtskommando.
            Spätestens wenn die Zinsen nach 10 Jahren der Zinsbindung um 0,5 oder 1% höher liegen (niedriger werden sie wohl nicht liegen!) gibt es ein neuwertiges Haus in der Zwangsversteigerung mehr.

            Bei 3500,- HH-Einkommen und weiterem Darlehen an der Backe, sollte das Haus vielleicht die Hälfte kosten. Meine Meinung.

            Vernünftige Menschen verkaufen in der Situation die Wohnung.
            Dann hat man Eigenkapital. Kann die Restschuld bedienen und kann sich selbst dann bei dem Einkommen nur bedingt ein Haus für T€ 400 leisten.

            Niedrige Zinsen führen leider zur Verdummung der Schuldner; Gläubigern ist das bei Beton eher egal, wenn die ersten 2-5 Jahre sicher gezahlt wird.

            Fazit mal als whost case:
            Wohnung weg.
            Haus weg.
            Viel Geld weg.
            Restschulden an der Backe.
            Wohnung zur Miete!

      Ich nehme an, dass auf die 400.000 Euro noch die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar ...) hinzu kommen ?

      So oder so wäre mir der Kredit bei dem Einkommen zu niedrig.
      Mein erster Gedanke war auch, die Eigentumswohnung zu verkaufen. Damit sollte sich ja ohne Probleme der Restkredit ablösen lassen und es sollte auch noch Geld für den Hauskauf übrig sein ?
      Denn auch wenn die Kreditraten für die Wohnung von der Miete bezahlt werden würden, auch für die Wohnung müssten ja entsprechende Rücklagen für größere Renovierungen gebildet werden. Eventuell gibt es ein “Hausgeld“ der Eigentümergemeinschaft, das weiterhin finanziert werden will. All das über die Miete abzufangen kann je nach Miethöhe doch arg schwierig werden.

      Wie alt sind die beiden denn? Um eine Idee zu haben was realistisch wäre bis wann ein entsprechender Kredit sinnvoll getilgt sein könnte.

      • Soweit ich weiss, hat die Eigentumswohnung nur 80.000€ gekostet, also auch bei einem Verkauf haben sie nicht viel Geld für Eigenkapital. Die 400.000 sind mal eine grobe Richtung. Kann man ja vorher nie genau sagen, ob noch etwas drauf kommt oder ob es 30.000€ weniger werden. Beide sind 32 Jahre alt.

    Hallo

    Bei den 400000 bleibt es ja nicht. Du kannst bestimmt noch mal ca 40000 Euro für die Kaufnebenkosten rechnen. Das wird die Bank nicht machen.
    Für die Summe ist das Gesamteinkommen zu niedrig und die KaufSumme zu hoch.
    Zumal die Wohnung auch noch nicht bezahlt ist.

    Hallo,

    machbar ist das schon, die Frage ist, ob sie eine Bank finden, die das vorhaben finanziert.

    Lass uns mal rechnen:

    gehen wir davon aus, dass der Kapitalbedarf von 400.000 € auch dem Verkehrswert des Objektes entspricht, dann können sie bis zur Beleihungsgrenze von 60 %, also 160.000 € ein relativ günstiges Darlehen für 1,2 % Zinsen mit einem Tilgungssatz von 2 %, also einem Kapitaldienst von 3,2 % entspricht 7.680 € im Jahr erhalten. Die übrigen 140.000 € müssen weit teurer finanziert werden, bei einem Zinssatz von 3,5 % und einem Tilgungssatz von 2 % beträgt der jährliche Kapitaldienst 7.700 €, der gesamte Kapitaldienst also ca. 16.000 € pro Jahr oder 1.333 € im Monat. Dieser Kapitaldienst kann über die Mieteinnahmen und dem vorhandenen Einkommen sicher gestemmt werden, die Finanzierung der vorhandenen Eigentumswohnung kann in die Finanzierung des neuen Hauses einbezogen werden und die Eigentumswohnung als Sicherheit für das zweite Darlehen einbezogen werden.

    Ob sie eine Bank finden, die diese Finanzierung mitmacht, ist fraglich, kommt aber auch auf die Lage der Eigentumswohnung und des Hauses an. Heute ist aber vieles möglich, was früher undenkbar war, allerdings wurden die Vorgaben für die Kreditvergabe an private Häuslebauer und Häuslekäufer in den letzten Jahren deutlich verschärft.

    LG

    Ganz klar: NEIN.

    Bei dem, was sie monatlich ausgeben, dürfte das Haus nicht mehr als 200.00€ kosten. Alles andere ist bei fehlendem Eigenkapital utopisch.

    du hast ja schon einige antworten bekommen. ich hab aber noch eine frage:

    <<<<<<allerdings würden sie das mit den Mieteinnahmen weiter finanzieren>>>>>

    und wenn sie keine mieter finden oder jemand die wohnung abwohnt und sie danach total renoviert werden muss??? ich persoenlich finde es nicht nur utopisch sonder idiotisch. aber jedem das seine.....

    • Ja, ganz genau. Das denke ich mir auch. Was wenn der Mieter auszieht und sie längere Zeit keinen Mieter finden? Soweit ich weiss hat die Eigentumswohnung um die 80.000€ gekostet. Sie ist in einer sehr ländlichen Gegend. Die Mieteinnahmen laufen ja nicht in das Haus sondern in die Eigentumswohnung, die noch mit ca. 50000€ abbezahlt werden muss.

      • und dann ist noch die frage, deckt die miete den kredit oder muss drauf gezahlt werden (abgesehen vom evtl leerstand)? du sagst ja schon es ist laendlich. wie sieht der mietspiegel dort aus? es gibt gegenden, da deckt die miete nur 50-70% des kredits und der rest muss vom eigentuemer drauf gezahlt werden.

        • Da frage ich mich doch auch noch wie lange sie die Wohnung schon haben, wie hoch da die Gesamtkreditsumme war, sprich was sie in der Zeit abbezahlt haben. Denn das ist erstmal ein guter Richtwert, was machbar wäre, wenn denn die Mieteinnahmen den Kredit für die Wohnung abdecken würden.

          Hier kam ja jemand auf eine Rate von 1.300 Euro. Bei 3.500 netto zzgl. Nebenkosten fürs Haus wäre mir das zwar zu viel, aber nun gut. Bei locker 30 Jahren abzahlen sind sie also so oder so, tendenziell (einfach aus dem Bauch heraus geschätzt) wohl eher bei 35 Jahren. Oder auch: wenn alles gut ginge, dann wäre das Haus hoffentlich pünktlich zum Renteneintritt abbezahlt.

          Wobei ich bei dem Einkommen und der hier vorgerechneten monatlichen Zins-&Tilgungssumme kaum Spielraum für Rücklagen sehe. Die braucht man aber, wenn man da gerne 30 Jahre wohnen bleiben möchte, weil irgendwas immer ist. Je nach Alter des Hauses halt früher oder später.

          Mir persönlich wäre das jedenfalls zu unsicher und knapp! Egal, ob ich eine Bank finde, die das mitmacht

          • Leider weiss ich nicht ganz genau über alles Bescheid. Eigentlich geht es gar nicht um die Wohnung an sich, nur dass sie damals ca. 80.000€ gekostet hat und 50.000€ müssen sie noch zurückbezahlen, seit ca. 2-3 Jahre haben sie die Wohnung. Sie zahlen da natürlich wenig zurück, der Kredit ist ja nicht so hoch.

            Sie haben in der Zeit null zurückgelegt und schon zusätzlich Anschaffungen gemacht, weil sie eigentlich nicht geplant haben auszuziehen.
            Wenn sie die Wohnung verkaufen würden, hätten sie nicht sonderlich viel Eigenkapital, deswegen möchten sie die Wohnung behalten.

            Ist halt ziemlich kurzfristig die Idee entstanden ein Haus zu kaufen. Das Haus ist ganz neu gebaut, scheinbar wird es wegen einer Scheidung verkauft. Evtl können sie den Preis noch drücken.
            Wie gesagt, ich habe nur ungefähre Zahlen. Ich find es trotzdem total naiv. Grad mit zwei kleinen Kindern. Für meine Bedenken hat sie null Ohr. Aber ist ja auch nicht mein Bier. Ich wollte nur mal wissen, wie andere darüber denken. Meiner Meinung nach ist es nicht machbar.

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