Hallo liebe Leute! Ich brauche bitte Schwarmintelligenz. Folgende Situation:
Wir (2 Erwachsene und 2 Kinder, 5 und 9 Jahre) leben in einem großen (250 qm) zur MIete. Nun will der Eigentümer verkaufen. D.h. wir müssten dann zur gegebenen Zeit raus. Wir können das Haus auch selbst kaufen. Bloß wollen wir das nicht so wirklich.
Wir finden das Haus schön, vor allem jetzt mit Kindern, ist eine gute Lage, haben auch ein ordentliches Einkommen (rund 6.500 Euro im Monat). Aber ich will mich nicht zu sehr einschränken. Liebe es auch, zu reisen und ohne groß darüber nachzudenken, eine Pizza zu bestellen oder mit den Kids in den Zoo zu gehen. Wenn wir aber 2 Prozent Tilgung und vielleicht 10.000 jährlich Sondertilgung nehmen würden, dann muss schon sehr genau auf die Ausgaben geschaut werden. Denn Rücklagen für die Instandhaltung müssten ja auch noch gebildet werden.
Das Problem: Die MIete für adäquate Alternativen bewegt sich zwischen 1.200 (recht große Verschlechterung zur jetzigen Wohnsituation, also Wohnung mit max 90 qm. kommt eigentlich nur im äußeresten Notfall in Frage) und 1.600 (für halbswegs vergleichbare Alternative, allerdings kleiner und meistens Doppelhaushälfte). Teurer geht natürlich immer. Die Angebote sind auch rar.
NUn hatte ich folgende Idee: Wir kaufen das Haus, das wir gerade mieten, und verkaufen es in 15 Jahren wieder. Nach meinen Berechnungen haben wir dann ca. 155.00 bis 165.000 ZInsen gezahlt. Natürlich "verlieren" wir auch erstmal die KAufnebenkosten von rund 30.000 Euro.
Mir ist schon bewusst, dass beim Haus in den 15 Jahren auch was kaputt gehen kann, so dass da noch etwas hinzukommt bzw. natürlich möchten wir auch bisschen was im Haus verschönern. Das Haus ist übrigens Baujahr 1985 und hat Energieklassen D, Tendenz zu C laut Gasverbrauch. Ach ja, der Preis soll bei 435.000 Euro liegen.
Würden wir die MIete zahlen, hätten wir nach 15 Jahren 216.000 bis 288.000 Euro an den Vermieter gezahlt.
Meine Überlegung ist nun, für 15 Jahre in dem Haus zu wohnen und dann - für den gezahlten Preis - wieder zu verkaufen und die (ohne Sondertilgungen immer noch sehr ordentliche Restschuld) bei der Bank zu begleichen und dann eben etwas Kleineres zu mieten. Finanziell kämen wir im besten Fall deutlich güngstiger davon, im schlimmsten etwa gleich teuer. Vorteil: Wir müssten jetzt nichts Neues suchen, nicht umziehen, nicht mit weniger Platz auskommen, nicht damit rechen, rausgeschmissen zu werden, die Kinder lieben das Haus, die Lage ist toll.
HAus kaufen und nach 15 Jahren verkaufen?
Damit befindest Du Dich (fast) schon im Bereich der Immobilienspekulation. Das kann man machen, aber wie das bei solchen Spekulation nunmal so ist, gehst Du von bestimmten Annahmen aus, für die es keine Garantien gibt.
- Das Haus behält seinen Wert. Das wird es nicht, es sei denn Du investierst schon in den 15 Jahren in Modernisierungen - also muss der Bodenpreis steigen. Und da sind wir im Bereich der Spekulation.
- Es wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Die beträgt bei Immobilienkrediten 5 - 10% der Restschuld.
- Rücklagen für die Instandhaltung musst Du trotzdem bilden.
Und die Kreditkonditionen sind ja nicht besser, bloss weil ihr das Haus nach 15 Jahren verkaufen wollt. Ich sehe jetzt nicht das Schnäppchen dahinter.
Grüsse
BiDi
Warum wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig? Wenn unser Kredit auf 15 Jahre angelegt ist, dann läuft er ja aus...
Ich will auch kein Schnäppchen machen, sondern schlicht nicht umziehen, aber auch nich unbedingt das Haus kaufen. Das Haus gefällt uns. Ich will mich und die Kinder aber auch nicht super einschränken. Wenn wir auf Plus Minus Null im Vergleich zum Mieten herauskommen, wäre das ok für mich. Die Frage ist, habe ich irgendwo einen gravierenden Denkfehler? Geringe Schwankungen kalkuliere ich schon ein...
Aber Du schreibst doch:
>> die (ohne Sondertilgungen immer noch sehr ordentliche Restschuld) bei der Bank zu begleichen<<
Für einen Kredit von um die 400.000€ bei einem Zins von 3,6 % und einer Laufzeit (und Zinsbindung) von 15 Jahren, komme ich auf eine monatliche Rate von knapp 2900€. Dazu noch die Nebenkosten + Rücklagen, die ich mit 1000€ veranschlagen würde, sind das knapp 4000€ nur für's Wohnen.
Ja, ich würdet weniger Zinsen zahlen als die Miete bei einem Vergleichsobjekt beträgt, aber mit Tilgung eben viel mehr. Und Du schreibst auch, Ihr wollt Euch nicht einschränken.
Vielleicht bin auch zu doof, Dein Konstrukt zu verstehen...
Grüsse
BiDi
Wie viel beträgt eure aktuelle monatliche Miete ?
Wie viel Eigenkapital habt ihr das ihr einbringen könntet, oder würdet ihr die komplette Summe + Kaufnebenkosten finanzieren? Nehmen wir an, ihr bezahlt aktuell 1500 Miete wäre das deutlich günstiger als eine Kreditrate für eine Summe von 460 000 €.
Ihr würdet ihm Schnitt also eher ein Minusgeschäft machen.
Unsere aktuelle Miete zählt nicht, da wir raus müssen und eine neue Miete zahlen würden, die dann voraussichtlich 1400 bis 1600 Euro wäre. Wir haben 100.000 Euro Eigenkapital. Laut Finanzierung würden es bei 2 Prozent Tilgung rund 1700 Euro Kreditrate pro Monat und 155.000 Euro Zinsen in 15 Jahren sein. Für die Kaltmiete würden wir bei derzeitigen Preisen eben 255.000 bis 288.000 Euro in 15 Jahren ausgeben... außerdem müssten wir damit rechnen, dass die Miete in diesen 15 Jahren steigt...
Daher halt meine Überlegung...
Habt ihr Zinsbindung 15 Jahre oder Volltilgung in 15 Jahren bei der Berechnung ausgewählt? 1700 Euro Rate kommen mir deutlich zu wenig vor.
Für mich sind da zu viele Unbekannte, sodass ich solch einer Schönrechnerei nichts abgewinnen kann.
Das Haus ist 40 Jahre alt. Je nachdem, was in den letzten Jahren so gemacht wurde ist die Kaufsumme entweder sehr hoch oder sehr niedrig. Wenn ersteres der Fall ist, dann kommen in den nächsten 15 Jahren einige Investitionen auf den Tisch.
Damit in 15 Jahren jemand für ein Haus was 55 Jahre alt ist euren jetzigen Kaufpreis zahlt muss der Wert der Immobilie und des Grundstücks ordentlich steigen.
Gleichzeitig kannst du einen Kreditabtrag nicht mit einer Miete vergleichen, weil Ihr dann für das Haus zuständig seid und nicht ein anderer Eigentümer.
Der Immobilienmarkt ist aktuell einfach so stark überlaufen, weil auf der einen Seite die Eigentümer gedanklich noch im Jahr 2020 feststecken, wo man alle möglichen Preise aufrufen konnte und die potenziellen Käufer keine Kredite mehr bekommen oder unendlich viel monatliche zahlen.
Bei uns wir seit einem Jahr versucht ein Neubau Bungalow zu verkaufen. Angefangen haben die Leute bei 450.000€ (ist sicher sehr nah in Ihrem bezahlten Preis dran). Mittlerweile sind Sie bei 360.000€ und trotzdem kauft es niemand. In dem Haus hat noch nie jemand gewohnt.
Ich würde mit dem Vermieter handeln. Sind wir doch ehrlich: Ein vermietetes Haus, verkauft sich höchstens als Anlageobjekt, nicht aber für eine Familie, die dort wohnen möchte und selbst einen Kredit aufnimmt.
Ja, ein neuer Eigentümer könnte euch auf Eigenbedarf kündigen, aber ihr könnt das auf ewig hinausschieben.
Euch gefällt euer Haus? Ihr kennt das Haus? Dann kauft es! Aber vergesst nicht, ordentlich zu handeln.
Haben wir versucht. Er geht nicht runter. Natürlich könnten wir es darauf ankommen lassen und schauen, was passiert, wenn das Haus auf dem Maekt ist. Aber so könnten wir uns doch verpokern und es kommt doch jemand, der das Haus für das Geld haben will und wir müssen ausziehen...
Ich würde es kaufen. Ihr kennt das Haus und ihr mögt es.
Die summierte fiktive Miete von bis zu 288.000 € wäre auf alle Fälle weg. Einen eventuellen Wertverlust (inkl. Kaufnebenkosten) wäre ja bis zu dieser Höhe "drin".
Sondertilgungen müst ihr nicht machen, wenn ihr nicht wollt.
Hallo,
der von dir genannte Preis und die Größe des Hauses sprechen dafür, das das jetzt eher nicht in sehr begehrter Lage oder in der Nähe einer Großstadt liegt.
Da würde ich mir sehr genau überlegen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, das in ca. 15 Jahren der Wert gleich bleibt oder sogar steigt.
Ich nehme an, bei Energieklasse D wird das eher nicht passieren. Da müsste man m.E. investieren um den Wert zu erhalten.
Aber prinzipiell kann man das natürlich so machen, wenn sich die Kreditkosten und die Miete in etwa ausgleichen. Sondertilgen würde ich bei einem solchen Konstrukt sicherlich nicht.
Potentielle Investitionen würde ich auf jeden Fall in die Kalkulation einbeziehen. Bei Baujahr 1985 würde ich mich fragen, wie alt Heizung und Fenster sind, wie das Dach aussieht usw. Einfach davon auszugehen, das man nichts investieren muss in 15 Jahren halte ich für unrealistisch und naiv.
LG N.
Doch, die Lage ist gut. Eine 50.000 Einwohner Stadt, gut an Hamburg angebunden. Auch das Viertel ist gut, Grundschule, Kitas, Gymnasium, IGS fußläufig oder mit dem Fahrrad zu erreichen. Auch der Bausachverständige hat uns bestätigt, dass sie gut ist. Deswegen mache ich mir tatsächlich keine größeren Sorgen...
In deiner Rechnung fehlt mir der Zinsverlust für euer eingesetztes Eigenkapital und ein Budget für Instandhaltungen. Umzu schätzen ob ihr halbwegs den aktuellen Preis in 15 Jahren wieder bekommt fehlt eine Angabe zur Lage des Hauses. Und was vergleichbare Häuser in der Gegend kosten.
Die größte Gefahr ist, dass euch niemand das Haus in 15 Jahren abkauft . Je nachdem wie alt die Gasheizung ist werden da in den nächsten 15 Jahren auch höhere Kosten auf euch warten.
Ich würde das Haus dennoch an deiner Stelle kaufen, mich aber nicht drauf versteifen, dass es exakt nach 15 Jahren verkauft wird, sondern nach etwa 10-20 Jahren je nach finanziellen Rahmenbedingungen. Dabei aber drauf achten, dass die Rate plus Nebenkosten nicht so hoch ist, dass man sich da groß einschränken muss.
Zur Lage habe ich oben geschrieben. Ist ist gut. Der Heizkessel wurde vor knapp zwei Jahren ausgetauscht, weil die Heizspirale kaputt war. Also auch da keine unmittelbare Gefahr. Kaputt gehen kann aber alles auch nach kurzer Zeit... die Fenster sind alt, aber gut! Zweifach verglast, Holz, in einem wirklich guten Zustand. Der Bausachverständige hat lediglich empfohlen, zwei Fenster an der Dachschräge im ersten Stock auszutauschen. Ist aber auch kein Muss. Auch sind 40 Jahre für das Dach noch kein wirklich hohes Alter. Der Bausachverständige hat tatsächlich keine größeren Mängel gefunden, die unbedingt gemacht werden müssten. Natürlich kann man immer etwas verbessern. Zb wäre es schön, die Bäder neu zu machen. Ich sage nur Bahama Beige... schön und modern ist natürlich anders...
Was ihr berücksichtigen solltet: Für das Eigenkapital von 100.000€ würdet ihr ohne Haus mit einem Welt-ETF jährlich ca. 7% bekommen. Daraus werden am Ende nach 15 Jahren 275.000€ - die 175.000€ Gewinn verliert ihr bei Investition ins Haus.
Na ja, wir legen nicht unser gesamtes Geld in Aktien an. Viel zu riskant. Derzeit steckt die Hälfte in ETFs. Außerdem ist dieser Gewinn VOR Steuern. Von der Summe kann man locker noch 25 Prozent abziehen. Trotzdem natürlich viel Geld. Das ist schon richtig. Aber es zählt natürlich nicht nur der finanzielle Aspekt. Sonst dürfte keiner ein Haus kaufen...
Das Haus ist für meine Kinder ihr Zuhause, es ist groß und toll, alles in der Nähe, Freunde der Kinder in der Nähe...Mit einem Wort, wir fühlen uns dort wohl. Das ist halt auch was wert. Und ständig die Angst zu haben, dass man wieder nach paar Jahren umziehen muss, ist auch ätzend. Deshalb kann man diese soften Faktoren bei einer solchen Rechnung nicht unberücksichtigt lassen. Die Entscheidung ist aber wirklich schwer...
Euch gefällt das Haus und Ihr habt das Geld, also kauft es!
Bis in 15 Jahren kann sich vieles ändern. Euer ältestes Kind ist dann 24 und möchte es vielleicht kaufen oder ihr wollt vielleicht gar nicht mehr raus.