Rechtsexperten hier? Privatstraße und Hausverkauf

    • (1) 21.01.18 - 14:03

      Hallo.

      Ich habe eine rechtliche Frage. Natürlich kann und werde ich mich baldmöglichst offiziell schlau machen, ich würde mich aber vorab freuen, schon eine Tendenz zu erfahren.

      Folgendes: Vor einigen Jahren bauten wir in einem Wendehammer eines Neubaugebiets. Zwischenzeitlich wurde im Nachbarhaus eine Wohnung verkauft. Dabei traten wohl Probleme auf. Und zwar befand sich diese Wohnung auf einem 'eingeschlossenen Grundstück'. Das war bis dato gar nicht bekannt, da die Strasse zuvor im Eigentum des Bauunternemers war und bei Übergabe an die Stadt damals davon ein kleiner Stichweg in unserem Wendehammer nicht übernommen, sondern als Privatstrasse deklariert wurde. Bislang war diese Privatstrasse noch nicht im Eigentum der Anwohner. Das wurde wegen des Eigetumsverkaufs dann nachgeholt. Wurde vorher wohl einfach vergessen. Nun wurde diese Strasse unter vier angrenzende Parteien aufgeteilt. Wir sind nicht dabei. Korrekterweise hätten wir dabei sein müssen, weil genau der letzte Fitzel unsere Grundstücks an diese Strasse ragt und ausgerechnet dort haben wir unsere Einfaht gebaut. Das teilten uns damals Nachbarn mit, dass wir auch hätten Eigentümer werden sollen. So würden wir ja nicht verpflichtet sein etwaige spätere Kosten zu tragen, falls mal etwas ist. Verstehe ich, damals hat sich aber niemand mehr darum gekümmert, wir auch nicht.

      Nun verkaufen wir. In diesem Zuge erinnerte ich mich an die Thematik. Ungeachtet möglicher Probleme, die später anstehen könnten, frage ich mich, ob wir nun rein technisch einfach verkaufen können. Mein Bauchgefühl sagt ja, denn wir sind ja kein eingeachlossenes Grundstück. Faktisch nutzen wir die Privatstrasse, aber inwiefern bei notarieller Beurkundung behördlich überhaupt ersichtlich wäre oder ob beachtet wird, dass genau dort unsere Einfahrt verläuft bezweifele ich? Oder ist das so?

      Ungeachtet dessen sollte das natürlich geregelt werden über ein Fahrrecht oder Miteigentumsanteil um zukünftige Probleme der neuen Besitzer auszuschließen. Aber auch da sehe ich keine großen Probleme. Selbst wenn es jetzt ohne Regelung verkauft würde, könnte man in dem Extremfall, dass die anderen Anwohner sich komplett querstellen um den Neuen etwas böses zu wollen auch die Einfahrt ein Stück ändern, sodass nicht mehr über die Strasse gefahren werden muss.

      Mich interessiert also zunächst nur, ob wir ohne Regelung bezüglich der Privatstrasse überhaupt verkaufen können oder ob das zwingend vorher gelöst werden muss.

      Falls Jemand dieses komplizierte Konstrukt versteht und rechtskundig ist, freue ich mich über Antwort.

      LG

      • Ich bin kein Experte, das vorweg. Würde aber sagen, dass es ein Problem darstellt. Wenn euer einziger Zugang zum Grundstück über die Benutzung einer Privatstraße erfolgt, sollte ein im Grundbuch(?) eingetragenes Nutzungsrecht oder Eigentumsanteil gesichert sein. Die Besitzer der Straße dürfen dir die Nutzung untersagen. Macht sich beim Hausverkauf also jetzt nicht so gut.

        Meine Eltern haben zusammen mit meinem Onkel auch eine Privatstraße. Als ein neuer Nachbar, dessen Grundstück rückwärtig an die Privatstraße grenzt, vor einiger Zeit mit dem Kahlschlag seines Gestrüpps begann, hatte er erwähnt, seine neue Zufahrt dort machen zu wollen. Dies wurde ihm untersagt, da er die Straße nicht nutzen darf.

        Da hättet ihr wohl damals die Aufteilung der Privatstraße besser verfolgen müssen. Jetzt könnt ihr nur hoffen, dass ihr mit den Besitzern eine Lösung findet oder dem neuen Besitzer das alles egal ist (was ich bezweifel).

        Viel Erfolg!!

        Ich kann nur aus eigener Erfahrung berichten, wie es ist, wenn man eine Immobilie verkauft, die einen Stellplatz auf nicht zum Verkauf gehörendem Grundstück hat, was man an den Lageplänen und Grundbuchauszügen erkennt.... Das wird beim Notar zur Sprache kommen, da Notare gerade auf solche Dinge in der Regel achten. Sie sind verpflichtet, auch im Sinne des Käufers zu agieren. Und absichtlich verheimlichen würde ich es auch nicht, da ihr notariell beurkunden müsst, nichts verheimlicht zu haben.
        Im Sinne eines Verkaufs würde ich versuchen, das in jedem Fall vorher durch die Eintragung eines Wegerechts oder so zu klären. Das macht die Verkaufsaussichten auch erfolgreicher.

        • Natürlich habe ich das jedesmal angesprochen. Eine erste Erkundigung ergab heute auch, dass es im Verkaufsfall nicht hinderlich wäre, da der größte Teil des Grundstücks eben zugänglich ist und faktische Nutzung nicht geprüft wird. Natürlich dürfte ein Käufer nicht durch Verschweigen getäuscht werden, aber das tun wir ja nicht. Wie gesagt würde im Problemfall auch eine minimale (wenn auch aufwendige) Veränderung an der Auffahrt in Frage kommen. Daher kann das eigentlich jeder Käufer entspannt auf sich zukommen lassen. Erste Gespräche mit den betreffenden Privatwegbesitzern habe ich auch schon geführt. Das wird teilweise genauso locker gesehen, wie ich das tue. Die einzig möglichen Motzer hätten also erstmal keine Möglichkeit aus Nickelichkeit ein Tor oder ähnliches zu errichten. Da es allen auch einzig um Kostenteilung im Fall von Bauarbeiten oder Schäden etc geht, sind auch alle daran interessiert, eine Lösung im Sinne der Eintragung unseres Grundstücks durchzuführen. Die Frage ist halt nur welche und ob das ohne Zeitdruck oder jetzt sofort vorm Kauf geregelt werden mus.

          Auch ist ein Wegerecht günstiger als eine neue Eigentümeraufteilung. Ein Stück schlauer bin ich also schon.

          LG

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