Hauskauf und arglistige Täuschung

    • (1) 09.12.18 - 23:36

      Hallo zusammen,

      wir haben vor kurzem ein Haus gekauft und alles schien perfekt zu sein bis wir heute in der Einliegerwohnung hinter den Tapeten Feuchtigkeit an den Wänden entdeckt haben. Durch Zufall hatte ich erfahren, dass die Nachbarin von nebenan vor dem Verkauf des Hauses in der erworbenen Immobilien als Mieterin gewohnt hat. Also bin ich kurz rüber gehuscht und sie gefragt, ob ihr der Schaden bekannt ist. Sie verneinte es. Dachte mir "Nun gut".. Auf einmal fing sie an bisschen rumzudrucksen. Plötzlich fing sie an alles zu erzählen:

      Sie ist 2015 hier eingezogen und hatte richtige Probleme mit Schimmel. Betroffen waren wohl die Räume Bad oben, Bad in der Einliegerwohnung und am schlimmsten das Kinderzimmer. Sie und ihr vierjähriger Sohn waren wohl durch den Schimmel so stark betroffen, dass die gesundheitliche Probleme mit Hautausschlägen und Neurodermitis hatten. Sie hat hierzu wohl einen Gutachter beauftragt, der alles dokumentiert hat und die Ursache am Fundament festgestellt hat. Die Schimmelbildung kam von unten nach oben. Laut Gutachter sollen sich die Kosten für die Beseitigung wohl auf ca 100.000 Euro belaufen. Als sie den Verkäufer mit dem Gutachten konfrontiert hat, kam der Verkäufer auf die Idee das Haus zu verkaufen anstatt die Mängel zu beseitigen. Das krasse daran ist,sie sollte vor ihrem Auszug einfach über die Mängel tapezieren und streichen. Was sie auch tat. Und das aller krasseste ist, dass sie eine Vereinbarung unterschreiben musste in der festgehalten wurde, dass sie den neuen Eigentümern (also uns) nichts davon erzählen darf. Jedoch tat sie es mit der Bitte dicht zu halten. Wir haben jetzt abgemacht, dass sie mir die Nummer von dem Gutachter gibt und ich so tu als hätte ich ihn durch Zufall ebenfalls beauftragt mit der Hoffnung, dass ER bestätigt, dass an den bestimmten Stellen Schimmel versteckt ist und er schonmal das Gebäude begutachtet hat. Denn das war definitiv eine arglistige Täuschung. Der Verkäufer hat die Mängel verschwiegen und im notariellen Kaufvertrag ist auch festgehalten, dass er versichert keine Mängel verschwiegen zu haben. Und so eine arglistige Täuschung muss ja bewiesen werden. Denkt ihr, dass reicht mit der Aussage des Gutachtens aus? Was kann ich noch tun bezüglich der Beweislast? Kann mir jemand Tips geben oder sowas ähnliches berichten? Notfalls werd ich den Gutachter drauf ansprechen,dass ich weiß, dass er schonmal dieses Gebäude begutachtet hat. Weiß auch garnicht so recht was ich machen sollte und was lieber nicht....

      LG Su

      • (2) 10.12.18 - 00:08

        Habt ihr keinen Sachverständigen vor dem Hauskauf gehabt?
        Warum eigentlich so umständlich? Lass dir eine Kopie des Gutachtens von der Nachbarin geben und hol dir anwaltlichen Rat.

        • (3) 10.12.18 - 00:34

          Doch, aber er hat keine Mängel feststellen können. Einen Anwalt beauftragen wir morgen direkt. Ich muss trotz Anwalt selber die Beweislast tragen und zusehen, dass ich es beweise, dass der Verkäufer die Mängel bewusst verschwiegen hat. Ich brauche Tips wie ich es machen soll.

          • (4) 10.12.18 - 05:47

            Das finde ich komisch. Wenn der Schaden so groß ist, hätte der Gutachter das auf jeden Fall feststellen müssen. Unser Gutachter ist mit einem Messgerät durch das Haus gelaufen und hat die Feuchtigkeit in den Wänden gemessen.

      (5) 10.12.18 - 00:35

      Du weißt nicht, was du machen sollst?
      Aus allen Rohren schießen.

      Das beste wäre, wenn du den Namen des Gutachters weißt.

      Geh zum Anwalt und drohe Rückabwicklung des Kaufs an, falls ihr nicht ausreichend entschädigt werdet.
      Gleichzeitig kannst du die Verkäufer wegen Betrugs anzeigen.

    (7) 10.12.18 - 00:47

    Hallo,

    wir haben aktuell einen ähnlichen Fall in unserem Haus laufen.
    Wir haben zuerst mit unserer Rechtsschutzversicherung gesprochen. Die haben uns gesagt (in unserem Fall) wir hätten gute Aussichten den Fall zu gewinnen.
    Als nächstes sind wir zum
    Anwalt und haben die Mängel und Umstände etc. erklärt.
    Die haben dann das OK der Rechtsschutzversicherung eingeholt und haben ein Schreiben aufgesetzt, dass die Mängel durch den Vorbesitzer behoben werden sollen. Ansonsten folgt natürlich der Gang vor Gericht etc.

    Einen Gutachter sollten wir privat nicht zahlen, da man die Kosten dafür erst mal selbst zu tragen hätte und man auch später direkt über das Gericht einen Sachverständigen bekommen würde.

    Nun läuft die Sache, aber die Anwältin hat uns schon gesagt, dass bei verschwiegenen Feuchtigkeitsschäden die Aussichten zu gewinnen idR sehr gut seien.

    Ich würde an eurer Stelle auch die Rechtsschutzversicherung einschalten, dann einen Anwalt suchen und diesem alles schildern. Der wird euch dann optimal beraten.

    Ich persönlich würde nichts den Verkäufern vorher mitteilen und jegliche Kommunikation über den Anwalt laufen lassen. Scheint mir ein ziemlich kriminelles Vorgehen dahinter zu stecken (Verschwiegenheitserklärung der Vormieterin etc.).

    Viel Erfolg.

    (8) 10.12.18 - 05:57

    Guten Morgähn,

    als Laienjurist tät ich die Sache mal folgendermaßen einschätzen:

    Der Nachweis der arglistigen Täuschung wäre für mich erst einmal zweitranging. Den Verkäufer bzgl. der Schimmelschäden in die Haftung zu nehmen um nicht selber auf den Kosten sitzen zu bleiben wäre erst einmal das wichtigste, und da (denke ich) sieht es ganz gut aus. Der Verkäufer muss euch die Kaufsache frei von Rechts- und Sachmängeln übergeben. Liegen Sachmängel vor (also Abweichungen von der vertraglichen Vereinbarung zum Zeitpunkt der Übergabe) ist der Verkäufer gewährleistungspflichtig. Er muss Nacherfüllen, oder falls er nicht will oder kann, könnt ihr vom Kaufvertrag zurücktreten, oder den Kaufpreis mindern, sowie vergebliche Aufwendungen geltend machen.

    Da er im Kaufvertrag wohl auch geschrieben hat "frei von Mängeln" könnte er sich auch nicht damit herausreden, dass er von den Schäden nichts wusste. Denn derlei Aussagen könnten Garantieerklärungen darstellen, womit eventuell vereinbarte Gewährleistungsausschlüsse wirklungslos werden. Damit muss er auch für ihn unbekannte Mängel haften.

    Der Anwalt kann euch das genauer erklären.

    Fragt aber auch bzgl. der Nachbarin. Ich könnte mir gut vorstellen, dass sie rechtliche Folgen bzgl. des Nichteinhaltens der Verschwiegenheitserklärung nicht zu fürchten braucht, wenn sie damit etwas rechtswidriges unterstützen würde. Somit könntet ihr sie als Zeugen benennen, womit das ganze vielleicht noch einfacher würde und ihr ihn zusätzlich noch wegen der Täuschung rankriegt.

    Ich lasse mich gerne korrigieren, wenn ich da falsch liege.

    Gruß und viel Erfolg noch

    Ronny

    • (9) 10.12.18 - 07:53

      Natürlich hat man bei einem Privatverkäufer keinen Gewährleistungsanspruch, deshalb will die TE ja eine arglistige Täuschung nachweisen!

      Auch alles andere ist Quatsch!

      • (10) 10.12.18 - 10:56

        Wie kommst du denn darauf, dass man bei einem Privatverkauf keinen Gewährleistungsanspruch hat?

        • (11) 10.12.18 - 20:01

          Meistens ist eine Klausel drin, dass der Verkäufer zwar verpflichtet ist alle Baumängel von denen er weiß offen zu legen bzw. er unterschreibt beim Kaufvertrag, dass ihm keine Baumängel bekannt sind, aber das hilft nichts, wenn er nachher behaupten kann, dass er es nicht wusste. Deswegen antworten auch viele Verkäufer und Makler auf unangenehme Fragen, wie Feuchtigkeit, mit „Mir sind keine Mängel bekannt“.

          (12) 11.12.18 - 05:26

          Weil wir mehrere Wohnungen von privat gekauft und eine auch mal verkauft haben und das immer im Vertrag ausgeschlossen war.

          Bei dem einzigen neuen Haus, das wir vom Bauträger gekauft haben, haben wir natürlich Gewährleistung, da kann man das nicht ausschließen.

          Oder hast du wirklich schon eine gebrauchte Wohnung von Privat ohne Gewährleistungsausschluss gekauft?

          • (13) 11.12.18 - 07:33

            Na gut, da hast du natürlich recht. Aber du hättest dies dazu schreiben sollen.
            Deinen Post hatte ich nämlich so verstanden, dass man bei einem Privatverkauf GRUNDSÄTZLICH keinen Gewährleistungsanspruch hat.

      (14) 10.12.18 - 19:36

      Doch, kann man i. A. auch einem privaten Verkäufer gegenüber haben.

      Allerdings kann ein privater Verkäufer im Vertrag die Gewährleistung ausschließen (was viele natürlich machen).

      LG

      • (15) 11.12.18 - 05:28

        Habe ich aber noch nie erlebt, dass das nicht im Vertrag ausgeschlossen war, wir besitzen mehrere Immobilien und ich spreche daher aus Erfahrung. Ich behaupte sogar, dass das alle machen.

(16) 10.12.18 - 20:18

Hallo,

Du solltest unbedingt zum Anwalt gehen und dich beraten lassen!
Außerdem würde ich mir von der Nachbarin die verschwiegenheitserklärung zeigen lassen und kopieren! Das ist der Beweis dass der Mangel bekannt war!

Lg

  • (17) 11.12.18 - 12:30

    Alles schon in die Wege geleitet 🙏 Der Gutachter war gestern da und hat bestätigt, dass er schonmal wegen den angesprochenen Mängel hier war und ein Gutachten erstellt hat. Er wird ebenfalls als Zeuge aussagen. Die Nachbarin ging wohl damals außergerichtlich gegen die Verkäufer vor. Ich habe ihr jetzt eine Erklärung über die die Entbindung von der Schweigeplficht unterschreiben lassen. Damit geht mein Anwalt morgen zu der Anwältin von der Nachbarin und wird Akteneinsicht nehmen. Die Verschiedenheitserklärung ist mit Sicherheit in der Akte. Ansonsten werde ich meine Nachbarin bitten es mir zu geben. Das alles sollte als Beweis reichen denke ich. Eine Anzeige wegen Betruges werde ich auch definitiv stellen. Ich hoffe nur, die erfinden nicht irgendwelche andere Sachen und kommen aus der Nummer raus.

    • (18) 11.12.18 - 13:24

      Kannst uns auf dem Laufenden halten? Tät mich echt interessieren wie das ausgeht.

      Schon unverschämt sowas...

      • (19) 11.12.18 - 15:49

        Klar,auf jeden Fall. Das Problem ist, dass ich zwei kleine Kinder habe. Mein Sohn ist 2,5 Jahre alt und meine Tochter gerade mal 8 Wochen alt. Und die Verkäufer wussten das. So eine Schimmelbildung kann tödlich sein bei kleinen Kindern. Vorallem bei Säuglingen. Ich lasse es nicht auf mir sitzen. Habe nur Angst, dass er was anderes behauptet, wie zb "Habe die Käufern über die Mängel unterrichtet" oder sowas. Aber sollte eigentlich nicht gehen, da es ja eine Verschwiegenheitserklärung gibt in der angeblich stehen soll,dass die Nachbarin uns nichts über die Mängel sagen darf. 🤔

        Das blöde ist auch,dass wir die Einliegerwohnung ja vermietet haben zum 01.01.2019. Die Mieterin hat ihre Wohnung logischerweise zum 31.12. gekündigt. Da müssen wir auch eine Lösung finden.

        Ach, alles blöd derzeit. Ich habe seit Sonntag nurnoch Kopfschmerzen und schlaflose Nächte. Ich bin froh, dass der Gutachter gestern da war und garantiert hat, dass man die Mängel auf jeden Fall beseitigen kann und danach normal im Haus leben kann. So müssen wir nicht vom Kaufvertrag zurücktreten. Möchten das Haus natürlich schon behalten. Haben auch schon viel reingesteckt für die Modernisierung etc.

        • (20) 11.12.18 - 15:51

          Ps: Ein tolles Weihnachtsgeschenk, echt 🤧

          (21) 12.12.18 - 05:50

          <<Habe nur Angst, dass er was anderes behauptet, wie zb "Habe die Käufern über die Mängel unterrichtet" oder sowas.>>

          Weißt was ich da immer sage? Die Leute haben nicht zu behaupten, sondern zu beweisen. Soll er dochmal erklären warum er so etwas wichtiges und kostenintensives nicht schon zu seiner eigenen Sicherheit mit in den Kaufvertrag geschrieben hat.

          Kopf hoch und macht ihn fertig. :-)

          • (22) 12.12.18 - 11:02

            Vielen Dank für die Mutmachung 😊❤ Laut der Nachbarin sei einer der Verkäufer total schlimm. Er hat Haare auf den Zähnen hat sie gesagt. Da sollen wir gut aufpassen. Der Sachverständige ist seit gestern plötzlich nicht mehr erreichbar und die Anwältin von der Nachbarin ist nicht kooperativ, obwohl wir eine Erklärung über die Entbindung von der Schweigepflicht haben. Irgendwie kommen wir nicht weiter. Naja, mal abwarten. Der Anwalt gibt sein Bestes. Werde mich melden, sobald ich auch mehr weiß.

            • (23) 12.12.18 - 11:26

              Aus berufliche Erfahrung weiß ich, dass Sachverständige und Gutachter gut beschäftigt sind und daher oft schwer erreichbar.

              Ebenso lehnen Anwälte erstmal alles ab um sich die Handlungsfreiheit nicht beschneiden zu lassen. Wir haben auch gerade eine Schadensersatzklage gegen eine Fassadenfirma. Da wird auch erstmal auf 'unschuldig' plädiert, obwohl die Gegenbeweise vernichtend sind.

              • (24) 12.12.18 - 14:59

                Ich selber bin Rechtsanwaltsfschangestellte, aber mein Chef ist Fachanwalt für Familienrecht, Verkehrsrecht und Steuerrecht. Nebenbei machen wir noch Sozialrecht und Strafrecht, aber mit Wohnungseigentumsrecht hatte ich so gut wie nie was zu tun in diesen 10 Jahren. Und wenn es einen selber trifft, dann hat man plötzlich null Ahnung vom eigenen Beruf. So geht es mir gerade zumindest....

            (25) 12.12.18 - 16:18

            Du solltest dir keine Angst machen lassen und mit den Kopien oder Personalien zur Polizei gehen. Der Mann ist ein Verbrecher und bei den Beweisen kommt er nicht davon.

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