Hauskauf, monatliche Zahlung bei verspäteter Übergabe

    • (1) 24.02.19 - 10:03

      Hallo Zusammen,

      wir sind gerade dabei ein Haus zu kaufen. Derzeit wohnt noch ein alleinstehender Mann darin. Bei den Verhandlungen zum Einzugstermin wurde uns bereits dreimal ein Einzugstermin (im Gespräch) zugesagt und wieder nach hinten verschoben. Inzwischen um 5 Monate nach hinten. Ich habe kürzlich das Vertragsdokument erhalten, dort ist wiederrum ein Monat später eingetragen. Unser Vertrauen gegenüber den Verkäufern ist im Keller. Der derzeitige Eigentümer wartet noch auf die Fertigstellung seiner Wohnung.

      Im Vertrag gibt es nun eine Klausel, dass der Eigentümer bei verspäteter Übergabe einen monatlichen Vertrag zahlen muss. Nicht nur, dass uns der Gedanke bei der Vorgeschichte überhaupt nicht gefällt. Zudem liegt der Betrag weit unter dem Mietspiegel. Wir vermuten, dass hier schon damit geplant wird, die Übergabe nicht zum vereinbarten Datum ablaufen zu lassen.

      Gerne würden wir nun wissen, ob so eine Klausel die Regel ist, oder ob es auch andere Möglichkeiten gibt. Wir haben mal nachgesehen was die Miete einer Ferienwohnung im Ernstfall kostet, wir müssten Möbel unterstellen etc pp. Da müssten wir mindestens das doppelte im Monat verlangen zu dem, was derzeit im Vertrag festgehalten ist. Allerdings wollen wir diese Möglichkeit grundsätzlich ungerne schaffen. Wir haben bereits mit Handwerkern und Freunden über Termine zur Rennovierung gesprochen. Ich bin Lehrer und habe zur eigentlich vereinbarten Übergabezeit Sommerferien.

      Was können wir also tun?

      • Ist derjenige, der dort wohnt, Mieter oder Eigentümer? Grundsätzlich wird durch einen Hausverkauf der Mietvertrag nicht berührt. Ihr könntet den Mietvertrag wegen Eigenbedarf erst ab dem Zeitpunkt des Eigentumübergangs kündigen. Mit den entsprechenden Fristen.


        Mein Tipp:

        Wenn die derzeitigen Eigentümer schon so dermaßen intransparent und zögernd handeln, würde ich hier von einem Kauf dringend Abstand nehmen.

        • Er ist Eigentümer.

          Der letzte Satz entspricht wohl am meisten dem, was ich gerade selbst denke. Wir haben schon einige Planung (Handwerke, Kosten voranschläge, Finanzierung) durchgeführt, dieses Objekt betreffend. Allerdings sollten wir uns davon jetzt nicht ablenken lassen.

      Ein Vertragsdokument zur Ansicht ist ja zum Verhandeln da!

      Bedenkt, dass ihr dann ja auch Eure Finanzierung schon bedienen müsst. Ich würde natürlich erstmal versuchen das weg zu verhandeln. Welche Gründe nennt denn der Eigentümer, warum dieser Fall eintreten könnte?

      Und wie stellt er sich das genau vor? Soll schon auf Euch umgeschrieben werden, also Besitz/Nutzen/Lasten sollen schon auf Euch übergehen, aber er will noch drin wohnen bleiben? Ihr werdet also quasi zum Vermieter? Ihr tragt das Risiko, dass ab dann Schäden ab Objekt entstehen? Ihr müsst die Grundsteuer zahlen? Ihm womöglich ne Nebenkostenabrechnung machen?...

      Lässt sich der Eigentümer darauf nicht ein, würde ich einen höheren Betrag ansetzen, der dem Mietspiegel entspricht und vor allem würde ich ein spätmögliches Übergabedatum fixieren. Außerdem Fristen setzen bis wann er ankündigen muss, dass er den Termin nicht schafft, damit ihr mit Eurer Wohnungskündigung und Beauftragung von Handwerkern, etc. reagieren könnt,...

      Sprich irgendwie so: "Die Übergabe wird zum xx.xx.xxxx angestrebt. Ist es dem Verkäufer aus nicht möglich, das Objekt zu diesem Zeitpunkt zu verlassen (mögliche Gründe?), fällt ab diesem Zeitpunkt ein monatlicher Betrag in Höhe von pauschal x zur Zahlung an den Käufer an. Eine verspätete Übergabe muss mit einer Frist von x angekündigt werden. Als spätester Übergabetermin wird der xx.xx.xxxx vereinbart. Nach Übertritt dieses Datums ist der Käufer berechtigt das Objekt auf Kosten des Verkäufers zu Räumen."

      Bei der genauen Formulierung unterstützt Euch der Notar, den zahlt ihr, der ist Euer Dienstleister. Passt auf, dass nicht der Eigentümer sich den Notar vor den Karren spannt.

      • Danke für die Antwort, sie beinhaltet viele gute Punkte.

        > Welche Gründe nennt denn der Eigentümer, warum dieser Fall eintreten könnte?

        Bisher haben wir keine Gründe benannt bekommen. Bei der Besichtigung wurde die Äußerung getätigt, dass er bei Familie und Freunden unterkommen könnte, sollte seine geplante Wohnung nicht fertig gebaut sein. Daher sehe ich keine Gründe, warum ein Auszug nicht fristgerecht klappen sollte.

        Was sind denn überhaupt mögliche Gründe?


        >... vor allem würde ich ein spätmögliches Übergabedatum fixieren.

        Das ist eine sehr gute Idee. Geauso wie die Anmerkung die Anmerkung der Mitteilungsfrist.

        • Ist ein Makler dabei? Ich würde unbedingt einen Termin mit dem Verkäufer (und Makler falls dabei) machen und gemeinsam den Vertrag besprechen. Und dann auch gezielt Fragen stellen und auch sagen: Der Punkt wundert uns, warum ist es Ihnen wichtig das vertraglich zu regeln? Sie sagten doch sie können bei Familie unterkommen. Wie hoch schätzen Sie denn die Eintrittswsgrscheinlichkeit ein? Wie haben Sie diesen Betrag kalkuliert? Sie haben sicher Verständnis, dass uns durch die Verzögerung kein finanzieller Schaden entstehen darf,...

          Sollte ein Makler mit im Boot sein, den ihr bezahlt, dann soll der etwas tun für sein Geld. Schildert Eure Bedenken, er soll mit dem Verkäufer reden und in Eurem Sinne auf ihn einwirken. Das ist sein Job!

    Mit meinem Laienwissen war ich der Meinung, der Käufer sucht den Notar aus, denn er bezahlt ihn ja auch. Dann habt ihr doch auch die Möglichkeit, den Vertrag dementsprechend verfassen zu lassen. Wenn der Eigentümer den Notar ausgesucht hat, würde ich davon Abstand nehmen und einen eigenen suchen. Wenn der Eigentümer damit nicht einverstanden ist, würde ich mir (evtl. schweren Herzens) den Kauf nochmal überlegen.

    • (8) 24.02.19 - 16:17

      Bei uns hat bisher immer der Verkäufer den Notar ausgesucht.

      Ja, wer zahlt sucht aus. Oft ist es aber in der Praxis so, dass der Verkäufer einen Makler vorschlägt. Ist letztlich auch egal. Hätten die Käufer einen Vertragsentwurf aufsetzen lassen, würde der Verkäufer es jetzt auch reinverhandeln wollen. Macht also keinen Unterschied. Nun müssen die Käufer eben noch ihre Wünsche zum Vertragsentwurf äußern. Unterschrieben wird ja eh erst, wenn beide Seiten mit dem Inhalt einverstanden sind.

      Und da die Häuser aktuell nicht grad auf der Straße liegen würde ich noch nicht die Flinte ins Korn werfen, bevor nicht wirklich verhandelt wurde.

Hallo,

#Im Vertrag gibt es nun eine Klausel, dass der Eigentümer bei verspäteter Übergabe einen monatlichen Vertrag zahlen muss. #

Die muss nur doppelt so hoch wie die übliche Miete sein + zusätzlich die Nebenkosten.

Das beschleunigt das Ganze ungemein.
Und niemals einen Mietvertrag abschliessen, nur Nutzungsentschädigung.

freundliche Grüsse Werner

  • Ich würde das auch wenn als eine Art „Versäumnisgebühr“ regeln und den Auszug als Bedingung für den BNL-Übergang festsetzen. Heißt: Der Vertrag ist zwar sofort gültig, ihr mit einer Vormerkung im Grundbuch, aber ihr zahlt erst, wenn er ausgezogen ist. Dann werdet ihr zwangsläufig nie zum Vermieter, es ist klar, dass er sämtliche Nebenkosten weiter tragen muss und er bekommt die Kohle nicht, die er vermutlich braucht um die neue Wohnung zu finanzieren.

    Wenn es ihn wirklich nur um die Absicherung des Risikos geht, dass die neue Wohnung nicht rechtzeitig fertig wird, müsste er damit einverstanden sein!

(12) 24.02.19 - 16:16

Es ist ja so, dass der Eigentümer sicher auszieht, nur seine neue Wohnung sich noch im Bau befindet und sich die Fertigstellung verzögert. Da kann er ja auch nicht wirklich etwas dafür.

Ich kenne das so, dass man die Übergabe so weit in der Zukunft festschreibt, dass es sicher klappt.

Nachbarn haben vor 4 Jahren ein anderes Haus gekauft und die Übergabe wurde 1,5 Jahre in der Zukunft im Vertrag festgeschrieben.

Wenn ihr schnell ein Haus braucht, wäre es wahrscheinlich besser, ein anderes zu suchen.

(15) 24.02.19 - 19:49

Lass dich auf nichts ein. Verbindlicher Übergabetermin, kann der Verkäufer den nicht halten, muss er sehen wo er unterkommt.
Ihr müsst auch planen können.

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