Hauskauf fragwürdiger Notarvertragsinhalt / Vorgehensweise

    • (1) 30.03.19 - 08:35

      Hallo zusammen,


      wir haben ein kleines Dilemma und ich wollte mal die gesammelte Erfahrung des Forums fragen, ob jemand schon einmal eine solche Konstellation hatte und über etwaige Erfahrungen berichten kann. Wir werden nämlich aus dem vorgehen nicht ganz schlau und fragen uns die ganze Zeit ob es da noch einen Haken gibt.


      Situation:

      Wir haben ein Haus gefunden, ein wirklich sehr passendes haben dies auch besichtigt. Dann ein zweites Mal mit einem Sachverständigen. Auch dieser gab sein ok. Finanzierung passt und auch ansonsten ist es wirklich ein tolles Haus.

      Das Haus ist aktuell noch vermietet, jedoch haben die Mieter selbst ordentlich und fristgemäß gekündigt zum 31.05.2019.Wir haben keine Eile mit dem Haus und einem Umzug und das ist in Ordnung für uns.

      Wir haben uns dann mit dem Verkäufer auf den Preis geeinigt und nun ging alles ganz schnell bzw soll ganz schnell gehen.


      Am Montag haben wir die Immobilie final besichtig, am Donnerstag haben wir den Notarvorvertrag erhalten und am kommenden Mittwoch soll auch schon der Notartermin sein.

      Ok .. manchmal geht’s halt schnell.

      Wir waren uns mit dem Vermieter einig, dass die Immobilie „leerstehend, geräumt und ohne Mietverhältnis“ übergeben wird. Auch hier alles ok, steht auch so im Vertrag drin. Jedoch ist der Zeitpunkt der Zahlung der 20.05.2019 (wo ja aber definitv noch das Mietverhältnis existiert (ob die Mieter dann schon ausgezogen sind oder nicht)).

      Ich kopiere mal die 2 passenden Paragraphen um die es geht:


      § 3 Kaufpreis und Fälligkeit

      1.
      Der Kaufpreis beträgt insgesamt
      € XXXXXXXXX
      (i.W. EURO XXXXXX)

      2.

      Der Kaufpreis wird fällig am 20.5.2019,

      jedoch nicht bevor:

      a) eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, mit Rang nur nach den in § 1 aufgeführten Belastungen oder Grundpfandrechten, bei deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat,

      b) die Löschungs- bzw. Pfandfreigabeunterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen vorliegen, ohne dass Treuhandbindungen auferlegt sind, die mit dem Vertrag nicht in Einklang stehen.

      c) mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung alle sonstigen zur vertragsgerechten Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen und Genehmigungen vorliegen, insbesondere die Gemeinde bestätigt hat, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird;
      Der Notar wird hiermit beauftragt, den Vertragsbeteiligten die Fälligkeit des Kaufpreises mitzuteilen.
      Der Kaufpreis wird jedoch frühestens fällig 1 Woche nach Zugang einer Mitteilung des Notars an den Käufer, dass die Voraussetzungen vorliegen.

      3.
      Der Kaufpreis ist zahlbar auf folgendes Konto des Verkäufers:

      *** [vom urbia-Team editiert. IBAN entfernt.] ***

      Soweit Grundpfandrechte abzulösen sind und die Grundpfandgläubiger Löschungsbewilligungen oder Pfandfreigaben nur gegen Zahlung eines Ablösebetrages erteilen, soll der Käufer aus dem Kaufpreis zunächst diese Ablösebeträge direkt an die Gläubiger in der von den Gläubigern angeforderten Höhe leisten und den Restkaufpreis auf das vorgenannte Verkäuferkonto zahlen. - 5 -

      Der Notar wird mit der Einholung der Freigabe- und Löschungsunterlagen der nicht übernommenen Belastungen

      Und

      § 4 Besitzübergang

      1.
      Besitz, Nutzungen und Lasten, sowie die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung und die Verkehrssicherungspflichten gehen mit dem 20.5.2019 auf den Käufer über, vorausgesetzt, der Kaufpreis ist direkt an Verkäufer oder Grundpfandrechtsgläubiger gezahlt, ansonsten am Tage nach vollständigem Eingang.

      2.
      Der Kaufgegenstand ist derzeit vermietet.
      Das Mietverhältnis wurde von dem Mieter zum 31.5.2019 gekündigt.
      Der Verkäufer steht dafür ein, dass der Kaufgegenstand ohne Mietverhältnis und geräumt zum Zeitpunkt gemäß Ziffer 1 dem Käufer übergeben wird. Erfolgt dies nicht, so kann Käufer Nutzungsausfallentschädigung verlangen sowie im Verzugsfall zusätzlichen Verzugsschaden und nach Setzen einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurücktreten, wobei der Verkäufer Schadensersatz auf das negative Interesse zu leisten hat.

      Wegen der Räumung und Herausgabe des Kaufgegenstandes unterwirft sich Verkäufer gegenüber Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.
      Der Notar soll erst nach dem Termin gemäß Ziffer 1 und wenn ihm die Kaufpreiszahlung zumindest durch Privaturkunde nachgewiesen ist, dem Käufer vollstreckbare Ausfertigung erteilen, ohne dass dies jedoch zu einer Beweislastumkehr führt.


      Wenn ich das also richtig verstehe, gehen am 20.05.2019 mit der Fälligstellung alle Rechte, Pflichten und sonstiges auf uns über, das Haus soll ja laut §4 Abs. 2 „ohne Mietverhältnis und geräumt zum Zeitpunkt gemäß Ziffer 1(20.05.2019)“ übergeben werden. Das ist ja de facto gar nicht möglich, da das Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt noch besteht.

      Des Weiteren haben wir ja dann „offiziell“ das Haus ab 20.05.2019 bezahlt und in unserem Besitz, aber noch Mieter drin. Die Schlüselübergabe kann dann ja dementsprechend auch erst am 01.06.2019 erfolgen?!

      Ist das ein Vorgehen das in irgendeiner Form problematisch ist? Wir haben halt Angst, dass es dann sein kann, dass der Mieter halt nicht auszieht (warum auch immer) und wir dann am 01.06. nicht in das Haus können weil der Mieter noch drin ist.

      Der Verkäufer begründet diesen Termin mit seinerseits abzulösenden Darlehen welche zum 01.06.2019 fällig sind und dass ohnehin nach Zahlung am 20.05.2019 einige Zeit vergeht bis der Notar das Haus entsprechend umgeschrieben hat.

      Danke für eine kurze Einschätzung.

      Viele Grüß

      • (2) 30.03.19 - 09:30

        Was mich eigentlich irritiert, ist dass ein Notarvertrag 14 Tage vorliegen muss, bevor dieser unterzeichnet wird. Kein seriöser Notar weicht davon ab.
        Im übrigen wird der Kaufpreis erst nach Eintritt der Bedingungen fällig und dies sehe ich eigentlich deutlich später.

        • (3) 30.03.19 - 10:17

          Hallo und danke für die Antwort bezüglich der 14-tägigen Frist habe ich mich auch vorab informiert und diese greift nur zwingend bei Verkauf zwischen gewerblichen verkäufer und privaten Käufer.
          Grundsätzlich habe ich auch keine allzu großen Bedenken da wir das Haus mit Sachverständigen angeschaut haben nur diese Vertragsgestaltungen ist mir einfach nicht ganz klar da ich dachte Geld gegen alle erfüllten Bedingungen und Schlüssel

      (4) 30.03.19 - 11:49

      Wir haben schon so einige Immobilien gekauft - und das nicht gewerblich.

      Jeder Notar hält sich an die 14 Tage, unabhängig ob privat und gewerblich. Bisher waren die da alle ziemlich penibel mit.
      Davon ab, war auch immer der Kreditvertrag von Nöten. Bekommt ihr den denn so schnell auf die Beine gestellt?

      Gezahlt wird immer erst, wenn alle Bedingungen erfüllt sind, ein Datum muss dennoch drin stehen. Da würde ich aber auch auf den 31.05. bestehen. Das ist auch für den aktuellen Vermieter sinnvoller, der mit dem Mieter die Abrechnung macht.
      Teilt das dem Verkäufer mit, und der lässt die Passage im Vertrag ändern.

    • Ich würde auf Kaufpreiszahlung und Übergang Nutzen und Lasten einfach auf den 31.05. bestehen. Freunde von uns wären mal fast auf so eine ähnliche Konstellation rein gefallen und hätten den Mieter dann an der Backe gehabt. Die Verkäufer und der Mieter hatten das so miteinander ausgemacht.

      (6) 30.03.19 - 16:36

      Schön, dass Du den Kaufpreis unkenntlich gemacht hast, die IBAN aber drin steht.

    • (7) 30.03.19 - 17:16

      Ich würde mir das mal von dem Notar erklären lassen. Schließlich muss auch eine ordentliche Übergabe gemacht werden und der Mieter bekommt seine Kaution zurück.
      Habt ihr die Nummer vom Mieter? Dann frag doch einfach proforma nach wann genau er geplant hat auszuziehen.

      (8) 30.03.19 - 17:41

      Der Verkäufer steht dafür ein, dass das Haus zum oben genannten Zeitpunkt geräumt übergeben wird...
      Da alle Verpflichtungen ab dem 20.05 an euch übergehen, und er gar nicht garantieren kann, dass das Haus zu diesem Zeitpunkt geräumt übergeben werden kann, da der Mietvertrag noch läuft, bestehe auf ein entsprechendes Datum.
      Ob er Verpflichtungen zum 01.06 hat, ist nicht euer Problem.

    (10) 30.03.19 - 18:12

    Hallo,


    #Erfolgt dies nicht, so kann Käufer Nutzungsausfallentschädigung verlangen sowie im Verzugsfall zusätzlichen Verzugsschaden#

    Es ist wesentlich einfacher, einen festen Geldbetrag in Höhe der doppelten ortsüblichen Miete + NK festzusetzen.
    Du erspartst dir die Rumrechnerei mit irgendwelchen Sollzinsen und Tagen.
    Es muss dem Verkäufer schon wehtun.

    #und in unserem Besitz, aber noch Mieter drin.#
    Unsinn, die Besitzer sind die Mieter, du bist der Eigentümer.

    freundliche Grüsse Werner

    (11) 30.03.19 - 20:06

    Du postest die Kontonummer vom Verkäufer??? 🤐

    (12) 30.03.19 - 21:12

    Der Notar scheint irgendwie nicht der hellste zu sein. Würde mich stutzig machen.

    14 Tage zwischen Entwurf und Beurkundung müssen schon sein.

    Außerdem verpflichtet sich der Verkäufer zu einer Leistung, die ihm gar nicht möglich ist.
    Übergabe eines leeres Hauses (frei vom Mietverhältnis) am 20.05 ist bei noch laufendem Mietverhältnis bis zum 31.05 nun mal rechtlich und faktisch nicht möglich.
    Der Verkäufer wird damit automatisch und sehenden Auges vertragsbrüchig.
    Warum man so eine Regelung aufnimmt, verstehe wer will.

    Ablösung eines Bankkredits zum 1.6.2019 wäre für mich kein Argument, mich unter Druck zu setzen.
    Den Anspruch auf Zahlung deines Kaufpreises kann man doch unproblematisch direkt an die Bank abtreten. Verkäufer, Notar und Bank könnten das alles wunderbar regeln.

    Der Verkäufer muss nur wollen.

    • (13) 30.03.19 - 22:05

      Ja das mit der iban ist mir durcherutscht!
      Ich kann aber nicht mehr editieren und auch nicht löschen?!(wie geht das)
      Melden kann ich den beitrag auch nicht weil es mein eigener ist ;-( aber ist wohl eh kto von der Bank.
      Evtl kann ja jemand meinen beitrag melden

(16) 31.03.19 - 14:15

Ich würde noch einen Zusatz unterbringen und zwar das eine Strafe für den Verkäufer fällig wird wenn der Mieter nicht raus geht. Das hatten wir. Die Vorbesitzer wollten sich scheiden lassen ( besser gesagt die Frau) das Haus lief auf die Frau, der Mann wohnte aber dort. Er wollte auf keinen Fall raus. Wir haben deshalb in den Vertrag schreiben lassen, das sie, wenn er bleibt, pro angefangenen Monat 2.500 € Miete an uns zahlen muss. Die Frau hat dann dafür gesorgt daß er am letzten möglichen Tag raus ist. Zu diesem Zeitpunkt hatten wir aber schon alles bezahlt und haben dann an diesem Tag die Übergabe gemacht.

LG
Visilo

(17) 31.03.19 - 22:32

Lasst euch eine Bankbürgschaft in Höhe von 12 Nettokaltmieten überreichen oder behaltet diesen Betrag ein - kann man problemlos in den vertrag rein schreiben.


So würde ich auf gar keinen Fall unterschreiben

(18) 01.04.19 - 10:24

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(19) 02.04.19 - 17:31

Hallo!
Ich würde mir am 1.6. zeigen lassen, dass das Haus mieterfrei und v.a. übergabefertig ist, dann überweisen und am 3./4.6. würde ich es dann ordentlich übernehmen. Alles andere klingt nach Ärger!
Lasst euch nicht hetzen!
Viel Glück im neuen Heim!

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