Hallo zusammen,
Wie oben geschrieben haben wir ein Haus geerbt und stehen nun etwas ratlos da.
Also: Das Haus [Bj 1915] war ursprünglich das Elternhaus meines Großvaters. Nachdem es an ihn überging hat er es umbauen lassen und es wurde dann an zwei Parteien vermietet.
1OG und DG. Die jetzigen Parteien wohnen bereits seit über 30 Jahren in dem Haus.
Das EG wurde als Ferienwohnung in der Familie genutzt, aber vorallem von meinen Großeltern.
Seit 5 Jahren ist dies nun aber auch an eine Hebamme vermietet,die dort eine kleine Praxis und Privaträume hat.
So, nun der Punkt von dem ich null Ahnung habe : Das Haus steht unter Denkmalschutz und ich habe keinen Plan, ob das tatsächlich einen so großen Unterschied zu einem "normalen" Haus ist. Zudem ist es ca 450km von uns entfernt.
Vielleicht hat ja jemand hier bisschen Erfahrung mit solchen Häusern.
Wo sind die Haupt-Unterschiede, oder ist das alles gar nicht so viel anders? Ist die Entfernung ggf ein Problem?
Was muss man generell beim Denkmalschutz beachten, ect???
Danke schonmal Vorab 🙂
Haus geerbt - Was nun?
Beim Denkmalschutz gibt es bestimmte Auflagen, wenn es darum geht, zu sanieren, umzubauen etc. also wenn man die Bausubstanz "anfasst".
Man darf nicht einfach alles verändern, wie man gerade Lust hat.
Wir haben z. B. keinen Denkmalschutz, aber es gibt trotzdem Vorgaben bzgl. Welt- und Kulturerbe, was die Ansichten des Hauses angeht (z. B. Fenster müssen geteilt sein usw.)
Was dein Haus angeht, kannst du dich an das Amt für Denkmalschutz in diesem Gebiet wenden. Sie können dir genau sagen, was für Auflagen an dieses Haus gebunden sind.
Aufgrund der Entfernung und "null Ahnung" wäre fachlicher Rat (Architekt(in) mit Denkmalwissen/ Schwerpunkt Altbausanierung?) am besten. Einige Punkte sind zu klären:
- wie ist der aktuelle Stand im Sinne des Baurechts: ist die Nutzung als Praxis bspw. über eine Nutzungsänderungsgenehmigung zulässig?
- gibt es online Infos zu finden. In Berlin bspw. gibt es über die Denkmalliste/Denkmalkarte/Denkmaldatenbank schon viel Info.
- gibt es eine Hausakte mit alten Unterlagen zum Haus, bspw. die alten Baugenehmigungsunterlagen etc.?
- gibt es alte Fotos? was ist über das Haus bekannt?
- wer macht die Verwaltung und wie?
- wie ist der bauliche Zustand des Hauses? Sind dringende Sanierungsarbeiten erforderlich?
- zum Denkmalschutz: für jedes Bundesland gibt es ein gesondertes Denkmalschutzgesetz. Das ist online gut zu finden und dient der ersten Orientierung, vor allem zu den Themen Rechte und Pflichte der Eigentümer, Zuständigkeiten, Genehmigungspflicht für Änderungen, Steuerliche Aspekte und mögliche Förderungen.
Ein Steuerberater sollte hinzugezogen werden, wenn es um das Thema Denkmal-AfA geht für bspw. denkmalrelevante Mehraufwendungen.
Hauptunterschiede "normales" Haus und denkmalgeschütztes Haus:
- Genehmigungspflicht für alle (!!) Änderungen, bspw. Fenster, Umbauten, Anstriche, Dach, Ausstattungsgegenstände etc. Die genauen Parameter mit Denkmalbegründung sollten bei der zuständigen Unteren Denkmalpflege erfragt werden.
- man kann sich von der Verpflichtung zur Einhaltung der EnEV befreien lassen
- es gibt gute Abschreibungsmöglichkeiten
- möglich sind Förderungen durch die Denkmalpflege
Grundsätzlich müsst Ihr Euch klar werden, was Ihr mit dem Haus machen wollt: Vermietung weiter laufen lassen, selbst einziehen, soll/muss saniert werden, verkaufen
schön wäre, wenn mit Hinwendung dem Haus kein (weiterer) Schaden entstünde durch unsachgemäßen Umgang, weil es eine aus früheren Zeiten überlieferte Bauleistung Eurer Vorfahren ist, deren Wert möglicherweise nicht auf den ersten Blick erkennbar ist.
Ja, der fachliche Rat ist dringend nötig 😅der Termin steht auch schon. Aber so ganz "doof" wollte ich da auch nicht hingehen, deswegen hoffe ich auf ein paar Infos oder zumindest Schlagworte, die wichtig sind. Da hat mir deine Antwort ja jetzt schon einiges mitgegeben 👍
Danke
Sanierung ist zur Zeit kein Thema, das wurde von meinem Vater noch gemacht.
Unterlagen zu dem Haus gibt es wohl reichlich, aktuelle natürlich aber auch noch alles von meinen Großeltern damals. Da kann ich aber erst nächste Woche alles abholen und dann einsehen.
Wenn man nichts verändern will ist der Denkmalschutz erstmal zweitrangig. Nur wenn man sanieren, umbauen o.ä. will muss man mit der unteren Denkmalbehörde Kontalt aufnehmen. Zu jedem Haus das denkmalgeschützt ist gibt es dort eine Akte aus der hervor geht, was genau denkmaleelevant ist. Das kann alles sein oder nur die Fassade, rainforest Einbauten wie Treppen, besondere Bodenbeläge,...
Wenn man dann etwas saniert ist das steuerliche über die sogenannte DenkmalAfa besser absetzbar als bei normalen Häusern.
Wollt ihr es denn behalten oder verkaufen?
Saniert werden muss jetzt erstmal nichts, dass hatte mein Vater alles noch gemacht und umbauten wird es auch nicht geben. Ich habe halt von meinem Vater nie wirklich viel über dieses Haus mitbekommen. Das lief bei ihm alles so im Hintergrund.
Ob wir behalten oder verkaufen kann ich noch gar nicht sicher sagen. Mein Vater hat mal von Verkauf gesprochen und es vor ein paar Jahren mal schätzen lassen.
Ich würde es aber lieber in der Familie behalten. Selbst einziehen kommt aber nicht in Frage, somit würde die Vermietung weiter laufen.
Mir macht aber auch die Entfernung ein bisschen Sorge. Mal eben hinfahren, wenn was ist, geht halt nicht.
Man kann ja eine Verwaltung beauftragen, die sich um alles kümmert und Ansprechpartner für die Mieter ist, die Abrechnung macht,... Gibz es das vielleicht schon oder hat dein Vater das alles alleine gemacht? Das muss man natürlich bezahlen und ob sich das lohnt, denn Verwalterkosten sind nicht umlagefähig. Hängt also davon ab, wie viel Miete man dort generiert,...
Grundsätzlich solltest du dich eher von einem Steuerberater beraten lassen und mal alle Unterlage n zu dem Haus, die Mietverträge, etc. zusammen suchen. Mieteinnahmen sind ja als Einkommen zu versteuern. Das solltest du nicht aus dem Auge verlieren.
Wenn ich die Überschrift lese, fällt mir spontan die Frage ein, ob das Grundbuch mit Erbnachweis schon berichtigt wurde? Ohne Erbnachweis hast Du bestimmt keinen Anspruch auf die Mietzahlungen.
VG 004