Hauskauf, kreditablöse... Verkäuferin stellt sich quer...

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Beitrag von aeni 27.03.11 - 09:44 Uhr

Hallo,

Im Dezember haben wir uns ein Haus angeschaut (mit Maklerin) und uns dazu entschlossen, es zu kaufen. Noch im Dezember war der notartermin. Da die Verkäuferin nicht wusste, bis wann sie eine neue Wohnung gefunden hat, haben wir im Vertrag festgehalten, dass die kaufpreiszahlung etc zum spätestens 1.5.2011 fällig ist. Da die Dame nun schon am 1.4. auszieht, haben wir uns darauf geeinigt, ihr das Geld zum 1.4. zu überweisen und im Gegenzug am 1.4. Die Schlüssel erhalten. Wäre eigentlich kein Problem. Jetzt haben wir am Freitag einen Brief vom notar erhalten, es sind Grundschulden eingetragen. Die Dame hat noch laufende Kredite bei 3 Kreditunternehmen. Wäre ja eigentlich auch kein problem. Wir müssten nun also die kredite ablösen und den Rest der Kaufsumme an die Verkäuferin überweisen...dies wären jedoch keine 250000€ mehr, sondern nur noch 19327€.
Falls wir nicht fristgerecht zahlen würden, würden alle anfallenden kosten uns zur last gelegt werden. Wie es halt so ist.
Jetzt besteht die Verkäuferin aber darauf, dass wir ihr zum 1.4. Den kompletten Kaufpreis überweisen, sie würde die Kredite dann ablösen, wir sollen ihr vertrauen. Das hat sie jedoch nicht uns mitgeteilt ( wir erreichen sie nicht) sondern der Maklerin...diese hat ihr erklärt, dass das für uns ein zu hohes Risiko hätte und es einfach nicht üblich ist. Die Verkäuferin lässt aber nicht mit sich reden, sie will das komplette Geld. Punkt!
Wir haben dann auch noch mit dem Notar telefoniert, auch er versteht das Problem der Dame nicht. Für ihn gäbe es jedoch noch die möglichkeit, dass wir das komplette Geld an ihn überweisen und er dass fristgerecht an die jeweiligen Kreditunternehmen bzw die Verkäuferin. Das wäre jedoch wieder mit Mehrkosten für beide Seiten verbunden. Von allem anderen rät er uns ab.

Das alles haben wir der Verkäuferin per Email mitgeteilt, da wir sie eben nicht ans telefon bekommen. Doch auch darauf meldet sie sich nicht.

Was würdet ihr nun tun? Ich werde ihr die 19327€ nur zum 1.4. Überweisen, wenn wir bis dahin einen Termin zur schlüsselübergabe vereinbart haben. Habe ihr dies auch in der Email mitgeteilt. Sie war ja diejenige die die Maklerin als "mediator" beauftragt hat, da man mit uns ja nicht reden kann (was gibt es da zu reden? Ich sehe nicht ein, ihr den kompletten Preis zu überweisen, sie setzt sich mit dem Geld ab und wir sitzen auf mega Schulden.)

Lg, aeni

Beitrag von manavgat 27.03.11 - 09:49 Uhr

etzt besteht die Verkäuferin aber darauf, dass wir ihr zum 1.4. Den kompletten Kaufpreis überweisen, sie würde die Kredite dann ablösen, wir sollen ihr vertrauen.

Ohne Beratung durch Notar/Anwalt würde ich da gar nichts machen!

Völlig egal, wie sie Euch unter Druck setzt.

Dein Bauch spricht doch ganz klar zu Dir und sagt Nein. Höre darauf.

Gruß

Manavgat

Beitrag von aeni 27.03.11 - 10:11 Uhr

Klar wird sie nicht das komplette Geld bekommen. Das problem ist ja nur, dass wenn sie sich nun komplett querstellt, erfolgt die Übergabe erst zum 1.5.
Da wir ja aber schon ausgemacht haben, dass wir zum 1.4. Ins Haus können, haben wir uns alle ab dem 4.4 urlaub genommen. Ist zu kurzfristig um ihn jetzt zu verschieben. Und Anfang Mai würde keiner von uns mehr Urlaub bekommen. Mein schwiegervater hat extra einen op Termin verschoben und wird nun am 12.4 an der Hand operiert. Würde somit Anfang Mai auch wegfallen. Unsere neuen Möbel werden zum 5.4. Ins neue Haus geliefert. Da umzugsunternehmen ist beauftragt. Wir müssen außerdem zum 15.4 aus unserer jetzigen Wohnung raus sein. Da wir ja von Mitte Februar bis Freitag letzter woche immer versichert bekommen haben, dass wir am 1.4. Zur Übergabe kommen...

Beitrag von werner1 27.03.11 - 09:49 Uhr

Hallo,

halte dich an den Kaufvertrag.
Bei Fragen nur an den Notar.
Alles andere ist zu riskant, genau deswegen ist ja auch ein Notar zwingend vorgeschrieben.


freundliche Grüsse Werner

Beitrag von aeni 27.03.11 - 10:19 Uhr

Wir halten uns ja an den Notar, aber die Verkäuferin glaubt anscheinend nichtmal ihm. Wir würden ihr alle nicht vertrauen, sie als Lügnerin hinstellen ( angeblich selbst der Notar) und das nur weil sie schon über 60 ist. Das lustige an der Sache ist ja, dass ihr Sohn die hauptwohnung im Haus bewohnt hat. Dessen Küche werden wir Übernehmen bzw ihm abkaufen. Haben einen Vertrag gemacht, seine Kontonummer steht drauf. Sie sagt nun aber, ihr Haus, ihre Küche...das Geld soll auf ihr Konto. Ihr Sohn ( der glaube ich, nichts von ihrem vorhaben weiß) sagt auf nochmalige Nachfrage, dass da Geld auf sein Konto soll.

Niemand versteht das Problem der Verkäuferin. Vertraut sie uns nicht? Naja, solange sie ihr Geld bekommt kann ihr der Rest ja eigentlich egal sein. Sie haftet ja für garnichts mehr..

Beitrag von gg82abt 27.03.11 - 09:53 Uhr

Habt ihr beim Hauskauf bzw vor dem Notartermin von der Grundschuld gewusst?

Naja egal wie durch den Kaufvertrag sind die Schulden eure Schulden und die löst ihr am besten direkt ab und der Dame zahlt ihr nur noch die Restsumme von knapp 20000€ damit seid ihr aus dem Schneider.
Lasst euch die Kreditablöse von den Kreditinstituten quittieren.
Und der guten Dame würd ich keinen Meter trauen daher wirklich selbst die Grundschuld ablösen auch nicht übern Notar.

Ach ja drandenken die Grundschuld muss wenn sie beglichen ist dann im Grundbuch gelöscht werden.

Beitrag von aeni 27.03.11 - 10:03 Uhr

Die Löschung ist ja schon beauftragt. Wird vorgenommen wenn die Kredite abgelöst sind. Steht ja alles im Kaufvertrag und dem Brief vom Freitag. Auch wurde beim notar ausführlich erklärt, dass die grundbucheintragungen gelöscht werden müssen und dazu ggf kredite die noch laufen komplett abgelöst werden müssen. Die Verkäuferin Wüste anscheinend nur nicht, das wir das tun müssen und nicht sie. Wahrscheinlich wollte sie dass wir nie erfahren wieviel Schulden sie nocht hat oder so.

Beitrag von gg82abt 27.03.11 - 10:35 Uhr

das hätte die Verkäuferin sich aber überlegen müssen bevor sie das Haus verkauft und sie wurde ja beim Notar auch aufgeklärt so wie ihr.

Sollte es noch dazu spezielle Fragen geben gerne über VK meine Mutter arbeitet beim Notar und macht grad das Thema Grundbuch

Beitrag von werner1 27.03.11 - 10:59 Uhr

#daher wirklich selbst die Grundschuld ablösen auch nicht übern Notar.#

Wie geht das denn ?
Fährst du selbst ins Katasteramt und streichst das selbst mit Kugelschreiber durch ?

Der absolut normale Vorgang steht im Kaufvertrag :
Auflassungsvormerkung
LASTENFREIE Übergabe, das heisst die alten Schulden werden gelöscht,
Zahlung (das macht die Bank sowieso nur an die andere Bank im Gegenzug zur Löschung, nie an den Verkäufer)

Und dann wird es richtig interessant.
Meist steht da noch etwas von "Nutzungsentschädigung".

Das mit dem Urlaub war wohl etwas voreilig.

freundliche Grüsse Werner

Beitrag von gg82abt 27.03.11 - 11:07 Uhr

ich würds nie übern Notar laufen lassen weils zusätzliche Kosten gibt.
Das hatten meine Eltern und auch Freunde von uns das Problem.

Und die Nachfrage meinerseits wegen ob die Verkäuferin was von den Grundschulden nannte vor Notartermin war deshalb weil ich nie und nimmer die Katze im Sack kaufen würde.
Weis ich von Grundschulden oder sonstigen Vereinbarungen im Grundbuch nichts (lebenslange Rentenzahlung z.B.) und wird mir erst beim Notar genannt würde ich umgehend den Termin absagen.
Sowas würd ich mir nicht antun.

Bin froh das meine Mutter sich mit dem Thema auskennt von Berufswegen und würde mich bei ihr immer vorher beraten lassen. Damits solche Probleme net gibt

Beitrag von aeni 27.03.11 - 12:00 Uhr

Ok...was heißt denn:

Soweit zur lastenfreistellung zahlungsauflagen erfüllt werden müssen, kann der Kaufpreis nur durch deren Erfüllung bezahlt werden, nicht durch sonstige leistungen an der veräußrer oder an dritte.

Ist das nicht genau der Fall bei uns? Wie das mit dem VFZ aussieht weiß ich garnicht, ob der auf die Summe aufgeschlagen wurde die wir nun an die kredizunternehmen zahlen müssen, oder ob de Verkäuferin diese gesondert zahlen muss...denn dann könnte es wirklich sein, dass sie den VFZ nicht zahlen kann, da sie da Geld sehr dringen braucht...sie kann ohne unsere Zahlung zum 1.4. Nichtmal die Kaution ihrer neuen Wohnung bezahlen...

Beitrag von lisasimpson 27.03.11 - 10:49 Uhr

bei uns gabs ähnliche probleme-
die verkäuferin wollte den banken nicht die geforderte "vorfälligkeitsentschädigung" zahlen, weshabl unser geld nicht an die banken freigegeben werden konnte und wir so den kaufpreis nicht zahlen konnten.

Da wir den umzugstermin nicht platzen lassen konnen (andere wohnung war gekündigt) haben wir einen termin beim notar vereinbart und dort eine zusatzvereinbarung mit der verkäuferin geschlossen.
Ich bilde mir allerdings ein, daß die zahlung über ein konto des notras lief- bin mir aber nicht mehr 100% sicher

lisasimpson

Beitrag von myimmortal1977 27.03.11 - 14:12 Uhr

"Für ihn gäbe es jedoch noch die möglichkeit, dass wir das komplette Geld an ihn überweisen und er dass fristgerecht an die jeweiligen Kreditunternehmen bzw die Verkäuferin. Das wäre jedoch wieder mit Mehrkosten für beide Seiten verbunden. Von allem anderen rät er uns ab."

Normalerweise wird ein Verkauf über ein Notaranderkonto abgewickelt. Dort zahlt der Käufer die vereinbarte Summe X ein. Der Notar bestätigt dann die Summe und fungiert als Treuhänder. Die Banken richten sich an den Notar und der Notar löst die Grundschulden ab.

Möglichkeit 2 wäre ohne Notaranderkonto. Der Notar meldet den Verkauf bei den Gläubigerbanken. Diese wiederum stellen eine Abrechnung an den Notar. Der Notar übermittelt die ausstehenden Grundschulden zum Tage X an den Käufer. Der Käufer überweist die Summen an die Gläubiger und das restliche Guthaben für den Verkäufer an den Verkäufer.

Die Verkäuferin kann nicht von Euch verlangen, darf es auch nicht, dass Ihr die komplette Summe an sie auszahlt.

Denn gucke man mal ins Grundbuch. Im Rang 1 steht immer die kreditgebende Bank (!!!!), nicht der Eigentümer. Und dieses aus gutem Grund, denn zu bedienen ist immer in Reihenfolge. Demnach die Kreditgeber zuerst, nicht die Eigentümerin. Für die bleibt der Rest, wenn noch welcher da ist.

Ich bin mir sicher, dass die Frau das Geld NICHT an die Banken zahlen würde.

LG Janette

Beitrag von aeni 27.03.11 - 14:25 Uhr

Also stimmt es im Prinzip, dass dieser Satz

Soweit zur lastenfreistellung zahlungsauflagen erfüllt werden müssen, kann der Kaufpreis nur durch deren Erfüllung bezahlt werden, nicht durch sonstige leistungen an der veräußrer oder an dritte.

Genau das aussagt?

Den Brief vom Notar haben wir ja schon bekommen. Ganz unten wird ja auch nochmal aufgeführt, dass der VERBLEIBENDE kaufpreisrest dem veräußerer überwiesen werden soll...

Ich weiß echt nicht was ich machen soll...sitz hier auf nem zusammengepackten Hausstand und die Dame meldet sich einfach nicht. Habe schon in Erwägung gezogen, ihrem Sohn eine Email zu schreiben und ihn zu bitten das Gespräch mit seiner Mutter zu suchen...Vllt kann er sie zur Vernunft bringen...aber ich denke dann würde sie noch mehr zumachen...

Beitrag von tragemama 27.03.11 - 14:29 Uhr

Das stimmt so nicht. Wir haben notariell im KV festgehalten, dass wir direkt an die Verkäuferin zahlen und sie lastenfrei übergibt.

Beitrag von myimmortal1977 27.03.11 - 14:44 Uhr

Das birgt aber folgendes Risiko:

Die Bank steht, wie schon geschrieben, in Rang 1 ggf. auch in Rang 2.

Überweist die VK nicht an die Bank, ist die Bank dazu berechtigt, die Austragung aus dem Grundbuch, welche nur von der kreditgebenden Bank beauftragt werden kann, zu verweigern.

Das hat weitreichende Konsequenzen. Denn das Haus kann dann immer noch, obwohl eigentlich der neue Kaufvertrag schon unterschrieben, von der geprellten Bank zur Zwangsversteigerung gegeben werden.

Sein Geld, was man in den Wind geschossen hat, muss man dann über umständlichem zivilrechtlichem Wege von der Verkäuferin wiederholen.

Deshalb ist so eine Praxis mit äußerster Vorsicht zu genießen.

Die VK der TE kann jetzt nicht aber einfach kommen und das Geld komplett beanspruchen. Wie die Zahlungsmodalitäten laufen, ist im Allgemeinen im Vertrag Bestandteil, wem die treuhänderische Verwaltung unterliegt und wem nicht.

Im Range des Rechts ist auf Verlangen immer erst die Bank bzw. der Geldgeber zu bedienen. Dann kommt der Rest.

Beitrag von tragemama 27.03.11 - 15:07 Uhr

Es gab keine Schulden der Verkäuferin.

Beitrag von aeni 27.03.11 - 15:30 Uhr

Dann ist es ja was anderes...bei uns ist es eben so, dass im Grundbuch drei Posten aufgeführt sind. Diese Kredite hat die VK noch nicht komplett abbezahlt. Damit die Eintragungen im Grundbuch gelöscht werden können, müssen die Kredite abgelöst werden. Diese belaufen sich im Fall unserer VK auf ca 223000€, der gesamtkaufpreis beträgt 249000€. Die Differenz erhält die VK.

Lg

Beitrag von manavgat 27.03.11 - 16:31 Uhr

Ich würde keinen Cent zahlen, bevor nicht alles andere korrekt abgelaufen ist.

Du scheinst mir sehr beratungsresistent zu sein.

Gruß

Manavgat

Beitrag von aeni 27.03.11 - 18:50 Uhr

Nein...du hast mich falsch verstanden. Ich wollte nur tragemama erklären warum das bei uns anders ablief wie bei ihr. Klar wenn keine Grundschuld besteht gibt es kein Problem.

Aber unser Problem hat sich auch erledigt. Die Dame hat auch endlich eingesehen, dass ihr nicht der komplette Betrag zusteht und gibt sich mit den ca 19000€ zufrieden. Ich hätte ihr niemals das komplette Geld überwiesen. Am Schluss hätte sie sich mit dem Geld abgesetzt und ich hätte ggf doppelt zahlen dürfen.

Lg

Beitrag von tragemama 27.03.11 - 23:06 Uhr

Ich hätte auch nie einen Kaufvertrag unterschrieben, so lange noch Schulden auf dem Haus sind. Ist das doof oder kapier ich was nicht?

Beitrag von aeni 28.03.11 - 00:38 Uhr

Nein, warum denn? Solange die Eintragungen im grundbuch bzw die restlichen Kreditsummen nicht höher sind wie der Kaufpreis ist das doch relativ egal. Ob ich den Kaufpreis nun auf das Konto xyz der Bank zxy überweise und somit das Grundbuch bereinige, oder den kaufpreis auf das Konto des Verkäufers überweise, ist ja relativ egal! Sobald die Eintragungen getilgt sind werden sie gelöscht und mein Name ins Grundbuch eingetragen. Ohne Grundschuld etc.

Bei uns ist es jetzt so. Verkäuferin hat drei Kredite am laufen, die alle im Grundbuch eingetragen sind. Diese werden als erstes vom Kaufpreis abgelöst. Der rest der übrig bleibt geht auf das Konto der Verkäuferin. Das einzige was dabei im normalfall etwas "anstrengender" ist, ist eben, dass es mehrere überweisungsformulare sind die man ausfüllen muss.

Wenn ich ein Haus kaufe und dazu einen Kredit aufnehme, wird im Normalfall meist immer eine Grundschuld eingetragen. Ist einfach eine Sicherheit für die Bank, falls der Kreditnehmer seine raten nicht abzahlt etc.

Lg

Beitrag von tigerbaby1976 27.03.11 - 18:11 Uhr

Hallo,
das mit dem Notaranderkonto ist nicht mehr zeitgemäß. Zwar gibt es das grds. noch, aber es ist nicht mehr der gängige Weg.
Der gängige Weg ist, dass man seine eigene Bank beauftragt, die Ablösesumme an die Gläubiger der Grundschulden zu überweisen und den Rest an sich.
Das mit dem Notaranderkonto war früher so.
LG

Beitrag von tragemama 27.03.11 - 14:27 Uhr

Wieso solltet IHR die Kredite der Vorbesitzerin ablösen???

Beitrag von tigerbaby1976 27.03.11 - 18:16 Uhr

Hallo,
die Summe an die Verkäuferin zu überweisen ist gefährlich, denn ihre Banken müssen die Löschung der Grundschulden bewilligen. Haben die ihr Geld nicht, so ist das Euer Problem, denn sie können weiterhin aus der Grundschuld vollstrecken und ihr seit Euer Haus schneller wieder los, als Euch Recht ist und müßt dann hinter der Verkäuferin herrennen.
Hattet Ihr denn im Notartermin auch darauf hingewirkt, dass die Grundschulden gelöscht werden. Die Verkäuferin hätte vor dem Notar die Löschung bewilligen müssen.
Es ist der gängie Weg: Die Banken der Verkäuferin teilen dem Notar mit, was sie noch bekommen (inkl. Vorfälligkeitszinsen) und der Notar teilt Euch (bzw. Eurer Bank) das mit. Ihr bzw. Eure Bank zahlt dann die Summe an die Verkäuferinnenbanken und den Rest an die Verkäuferin.
Die Verkäuferin und ihre Banken müssen den Erhalt des Geldes bestätigen (schriftlich mit Unterschrift) und damit kann der Notar die Löschung der Grundschuld und den Eigentumsübergang beim Grundbuchamt veranlassen.
Ggf. ginge es noch ein Anderkonto einzurichten.
Alles an die Verkäuferin überweisen wäre mir persönlich zu heikel.
Alles GUte.

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