Familien und der Weg zur Immobilie

Abenteuer Eigenheim

80 Prozent der Deutschen leben am liebsten in den eigenen vier Wänden. Besonders Familien träumen vom eigenen Dach über dem Kopf. Doch Kauf oder Bau einer Immobilie will gut überlegt sein. Lesen Sie, worauf Sie sich beim Abenteuer Eigenheim einlassen und was Sie dabei im Blick haben sollten.

Autor: Sabine Ostmann
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Mehr Freiheit, mehr Lebensqualität und ein Garten für die Kinder

Paar Eigenheim Baustelle
Foto: © iStockphoto/ Webeye

Endlich kein Ärger mehr mit dem Vermieter. Endlich so wohnen, wie Sie es sich  immer gewünscht haben. Mehr Freiheit, mehr Lebensqualität und natürlich ein großer Garten zum Toben für die Kinder. Viele Familien träumen von einem eigenen Heim. Die Gelegenheit, diesen Traum zu verwirklichen, scheint günstig, denn die Zinsen sind derzeit noch niedrig. Und außerdem ist ein eigenes Haus auch eine gute Investition in die eigene Altersvorsorge – wenn man bedenkt, wie hoch die Mietpreise in den nächsten Jahren und Jahrzehnten noch klettern können.

Tatsächlich sind Eigenheimbesitzer langfristig besser dran als Mieter, hat die Stiftung Warentest ermittelt. Spätestens wenn das Dach über dem Kopf abgezahlt ist, profitieren sie von steuerfreien und inflationssicheren Erträgen durch Mietersparnis und Wertsteigerungen. Anderseits: Wer ein Eigenheim baut oder kauft, bindet sich für viele Jahre, und bis einem die Immobilie wirklich gehört, muss ein großer Berg Schulden abgetragen werden – zumal die staatliche Eigenheimzulage weitestgehend gestrichen wurde.

Was können wir uns leisten?

Das Abenteuer Eigenheim beginnt mit einer ganzen Menge Fragen. Die wichtigste lautet: Was kann ich mir eigentlich leisten? Zunächst sollten Sie wissen, wie viel Sie monatlich für Zinsen, Tilgung und Nebenkosten ausgeben können. Um dies zu berechnen, müssen Sie nur Ihre regelmäßigen Ausgaben von den Einnahmen abziehen. Zum Resultat addieren Sie noch die Miete und die übrigen Wohnnebenkosten. Berücksichtigen Sie auch einen Puffer für unerwartete Ausgaben.

Der zweite Kassensturz gilt den Ersparnissen. Die klassische Faustregel für die Immobilienfinanzierung lautet: Ein Drittel Eigenkapital (mindestens aber 25 Prozent), ein Drittel Hypothek, ein Drittel Bauspardarlehen. Reicht Ihre Kapitaldecke noch nicht aus, um Ihre Wohnträume zu verwirklichen, müssen Sie noch etwas weitersparen.

Wie und wo wollen wir wohnen?

Wie wollen wir wohnen – das ist eine Frage für die ganze Familie. Erst mal dürfen alle ihre Wünsche einbringen. Dann erst wird überlegt: Was ist im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten machbar? Was ist unverzichtbar? Was wäre schön, muss aber nicht sein? Denken Sie auch über die Zukunft nach: Wie werden Sie in 20 Jahren leben? Was soll geschehen, wenn die Kinder aus dem Haus sind? Vielleicht ist es sinnvoll, gleich so zu planen, dass eine Etage als eigene Wohnung abgetrennt werden kann? Denken Sie auch über eine zukunftsfähige Energieversorgung nach und schaffen Sie Voraussetzungen für barrierefreies Wohnen im Alter (zum Beispiel durch breitere Türen oder ein ebenerdiges Bad).

Wo wollen wir leben? Auch die Standortfrage ist von zentraler Bedeutung. Schließlich hängen Kaufpreis und Wertentwicklung ganz wesentlich von der Lage und dem Umfeld eines Gebäudes ab. In welcher Gegend würden Sie und Ihre Familie sich wohl fühlen? Wie sind dort die Grundstücks- und Immobilienpreise? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe und eine gute Verkehrsanbindung? Kommen Sie problemlos zur Arbeit, in die Schule, in den Kindergarten? Müssen Sie evtl. mit Lärmbelästigung oder Altlasten rechnen? Darüber informieren Sie sich am besten bei der Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung, beim Bauamt und beim Katasteramt.

Wollen wir ein Haus oder eine Wohnung? Wollen wir bauen oder kaufen? Soll es ein Neubau sein oder eine Gebrauchtimmobilie? Welche Ausstattung ist uns wichtig? Brauchen wie einen Dachboden und einen Keller? Fragen über Fragen. Doch da müssen Sie durch.

Nervensache: Bauen oder kaufen?

Es soll Menschen geben, die über dem Bau ihres Eigenheims weiße Haare bekommen haben. Kein Wunder: Ein Haus in Eigenregie zu bauen ist eines der letzten großen Abenteuer. Die Planung ist aufwändig, die Finanzierung schwer kalkulierbar, die Koordination der einzelnen Baumaßnahmen und Gewerke kann Sie den allerletzten Nerv kosten. Und auf der Baustelle ist ständig mit Überraschungen zu rechnen – Fehler in der Planung, Pfusch in der Ausführung, Verzögerungen, die den Zeitplan über den Haufen werfen. Gute Überraschungen sind selten. Und Sie als Bauherr tragen das Risiko.

Ihr Familienleben können Sie für die mindestens ein Jahr dauernde Bauzeit vergessen. Es sei denn, ihre Lieben begeistern sich fürs Mauern, Estrich-Verlegen oder verstehen sich auf Klempnerarbeiten. Doch der Lohn für all die Mühen ist ein Haus, in dem Ihre Wünsche verwirklicht sind: mit geräumigen Kinderzimmern, einer großen Wohnküche mit Zugang zum Garten, einem Wohnzimmer mit offenem Kamin über zwei Etagen – oder was immer von Ihren Wohnträumen in die Planung eingeflossen ist. Ist das Haus fertig und sind die letzten Mängel beseitigt, haben Sie – mit etwas Glück – erst einmal für lange Zeit Ruhe, bis die ersten Reparaturen und Erhaltungsarbeiten anstehen.

Wer den Aufwand und die Risiken eines Neubaus in Eigenregie scheut, kann auch nach einem Generalunternehmer suchen, der alle Arbeiten abnimmt und das Haus zu einem Festpreis schlüsselfertig baut. Der Vorteil: Sie haben nur einen Ansprech- und Vertragspartner. Das bedeutet aber nicht, dass Sie sich um nichts selbst kümmern müssen. Sie können auch gleich einen Neubau von einem Bauträger kaufen. Das spart Zeit, Nerven und Kosten, dafür müssen Sie aber Kompromisse bei der  Gestaltung eingehen. In beiden Fällen ist es unerlässlich, vor dem Vertragsabschluss Informationen über den Generalunternehmer oder den Bauträger einzuholen: Schauen Sie sich Referenzbauten an. Überprüfen Sie die Bonität, sehen Sie sich Referenzbauten in der Nähe an und vereinbaren Sie einen festen Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung. Achten Sie auch auf eine Festpreisbindung, die über den Fertigstellungstermin hinausgeht. Und vor allem: Zahlen Sie den letzten Teil des Kaufpreises erst, wenn wirklich alle Mängel beseitigt sind.

Preisfrage: Haus oder Wohnung?

Die meisten Häuslebauer träumen von einem freistehenden Haus, am besten mit individuell geplantem Grundriss, Raumaufteilung nach Wunsch und einem großen Garten drumherum. Kein Problem: Ein guter Architekt verhilft Ihnen zu einem maßgeschneiderten Dach über dem Kopf. Vorausgesetzt, Sie verfügen über die nötigen finanziellen Mittel, denn ein frei stehendes Architektenhaus ist die teuerste Variante von Wohneigentum. Günstiger sind Doppel- oder Reihenhäuser. Aufgrund ihrer geringeren Grundstücksfläche und der Standardisierung fallen sowohl die Anschaffungskosten wie auch die Nebenkosten geringer aus. Der Nachteil: Der Individualität sind enge Grenzen gesetzt. Oftmals können Sie allenfalls über Bodenbeläge und Badausstattung entscheiden, nicht aber über die Raumaufteilung. Das gilt auch für Fertighäuser, die aber dafür besonders schnell errichtet sind.

Die preisgünstigste Wohnform ist eine Eigentumswohnung. Die Grundstücksfläche ist gering, viele Kosten werden geteilt – das senkt den Preis. Wichtig ist, dass sich die Eigentümer untereinander wenigstens so gut verstehen, dass die Gemeinschaft beschlussfähig ist, damit Wartungs- und Reparaturarbeiten nicht verzögert oder gar verhindert werden.

Neubau oder Gebrauchtimmobilie?

Manchmal steht das Traumhaus schon, vielleicht sogar in Ihrer bevorzugten Wohngegend. Wenn das Haus in einem guten Zustand ist, können Sie nach ein paar Verschönerungsmaßnahmen praktisch sofort einziehen. Das spart jede Menge Zeit und Nerven, und Sie haben sofort den Überblick über die Kosten, zumal keine weiteren Erschließungskosten anfallen. Soweit der Idealfall. Wenn jedoch Feuchtigkeit in das Gebäude eingedrungen ist, die Heizanlage oder Rohrleitungen erneuert werden müssen, kann eine Gebrauchtimmobilie teurer werden als ein Neubau. Eine detaillierte Begutachtung der Bausubstanz, am besten durch einen versierten Experten, ist deshalb unverzichtbar. Wer ganz sicher gehen will, verlangt Einblick in das Grundbuch.

Die Finanzierung: lieber auf Nummer Sicher

Bauen oder kaufen, Neubau oder Gebrauchtimmobilie, Architekten- oder Reihenhaus – für welche Variante Sie sich am Ende entscheiden, hängt maßgeblich von Ihren Wünschen und Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Auf jeden Fall ist der Erwerb einer Immobilie mit Unwägbarkeiten und Risiken verbunden und will daher gut überlegt und gründlich vorbereitet sein. Holen Sie sich deshalb alle Informationen, die Sie bekommen können.

Guter Rat ist zwar nicht umsonst, doch er spart viel Ärger – und am Ende vielleicht sogar viel Geld, das Sie für Ihre Familie sicher besser einsetzen können. Sondieren Sie den Immobilienmarkt, holen Sie sich Rat bei Experten, fragen Sie Verwandte und Freunde nach ihren Erfahrungen. Geldwerte Tipps für die Immobilienfinanzierung finden Sie zum Beispiel bei Verbraucherorganisationen, Behörden, Maklern, Bausachverständigen und Anwälten, in Büchern, Fachmagazinen sowie auf einschlägigen Webseiten.

Bevor Sie sich endgültig für eine Variante entscheiden und einen Finanzierungsplan erstellen, ermitteln Sie die Gesamtkosten so detailliert wie irgend möglich. Dazu gehören auch die Nebenkosten. Beim Kauf einer Immobilie summieren sich Notarkosten, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer, Zahlungsverkehr und eine eventuelle Maklergebühr leicht auf zehn Prozent des Kaufpreises. Bei einem Neubau können sich die Baunebenkosten durchaus auf 20.000 Euro belaufen.

Eine einigermaßen geräumige Wohnung nach modernen Standards für eine vierköpfige Familie ist unter 100.000 Euro nur noch in wenigen ländlichen Regionen zu finden. Ein Reihenhaus in einer größeren Stadt ist ab 200.000 Euro zu bekommen. Nach oben sind den Immobilienpreisen keine Grenzen gesetzt. Überlegen Sie deshalb auch, wie Sie Kosten senken können. Sie können beispielsweise auf einen Makler verzichten. Viel Geld lässt sich auch durch Eigenleistung sparen. Wer beispielsweise Verputzarbeiten selbst erledigt, kann allein damit drei Prozent der Baukosten sparen. Banken anerkennen die „Muskelhypothek“ sogar als Teil des Eigenkapitals. Selbst Hand anzulegen setzt allerdings voraus, dass Sie über reichlich Zeit verfügen, zuverlässige Babysitter kennen, handwerkliches Geschick besitzen und sehr gute Freunde haben, die bereit sind, mit anzupacken. Ganz wichtig: Beurteilen Sie Ihre Möglichkeiten realistisch. An Selbstüberschätzung sind schon so manche Häuslebauer gescheitert.

Ohne Eigenkapital geht nichts

Sie wissen jetzt, was Sie wollen. Sie haben den Markt sondiert. Und Sie haben eine Vorstellung, was Ihr Traumobjekt kosten wird. Höchste Zeit für einen ersten Finanzierungsplan. Was Sie monatlich an Tilgung leisten können, haben Sie bereits ermittelt. Aber besitzen Sie auch genügend Eigenkapital? 25 Prozent der Gesamtkosten – also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten – sollten es mindestens sein. 30 Prozent sind besser. Noch mehr ist noch besser. Wenn Sie nicht mindestens ein Viertel des nötigen Kapitals aus Eigenmitteln aufbringen können, heißt es weiter sparen. Vergessen Sie Angebote zur Finanzierung ohne Eigenkapital. Solche Offerten sind nur auf den ersten Blick lukrativ. Sie bezahlen sie mit einer sehr hohen monatlichen Belastung oder mit extrem langen Laufzeiten.

Förderung für Familien

20.000 Euro Unterstützung für einen Neubau, 10.000 Euro für eine Gebrauchtimmobilie, für Familien mit Kindern gab es sogar noch mehr – die staatliche Eigenheimzulage war für viele Häuslebauer eine hochwillkommene Unterstützung. Leider wurde sie 2006 vollständig gestrichen. Heute gibt es öffentliche Fördermittel vorwiegend über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die KfW hat verschiedene Programme für den Erwerb von Wohneigentum, für Sanierungs-und Modernisierungsmaßnahmen sowie für ökologisches Bauen und die Nutzung erneuerbarter Energien aufgelegt und fördert diese Vorhaben mit günstigen Krediten. Zusätzlich gibt es unterschiedliche Förderprogramme der Bundesländer, mitunter auch von Kommunen, die großes Interesse am Zuzug von Familien mit Kindern haben. Hier empfiehlt es sich, bei den Förderstellen der Länder sowie bei der Kreis- oder Gemeindeverwaltung nachzufragen. Über öffentliche Fördermittel sollten Sie sich unbedingt rechtzeitig informieren, denn sie müssen vor dem Hausbau oder -kauf beantragt werden und manchmal sind die Fördertöpfe begrenzt.

Bausparverträge – zinsgünstiges Darlehen inklusive

Die klassische Möglichkeit, Eigenkapital für den Immobilienerwerb zu bilden, ist ein Bausparvertrag. Dieser wird in der Regel über eine bestimmte Vertragssumme abgeschlossen. Die Ansparphase, während der eine bestimmte Summe zu einem festen Zinssatz gespart wird, dauert üblicherweise mindestens sieben oder acht Jahre. Danach ist der Bausparvertrag zuteilungsreif. Das heißt: Der Betrag, der bis zur abgeschlossenen Vertragssumme fehlt, wird nun als zinsvergünstigtes Bauspardarlehen gewährt. Der Bausparer verfügt also bereits bei der Zuteilung über die volle vertraglich vereinbarte Summe. Banken und Bausparkassen bieten Bausparverträge zu unterschiedlichen Zinssätzen, Laufzeiten und Tarifen an. Vergleichen Sie deshalb vor dem Abschluss unbedingt die Konditionen der verschiedenen Anbieter und holen Sie sich bei Bedarf Rat bei einer Verbraucherorganisation.

Über die vermögenswirksamen Leistungen können Sie auch Ihren Arbeitgeber am Bausparen beteiligen. Und je nach Einkommen legt auch der Staat noch etwas drauf:

  • Arbeitgebersparzulage: bei Ehepaaren 84,60 Euro im Jahr (Ledige 42,30 Euro), wenn das zu versteuernde Jahreseinkommen 35.800 Euro (Ledige 17.900 Euro) nicht übersteigt und die Sparleistung mindestens 940 Euro jährlich beträgt (Ledige 42,30 Euro).
  • Zusätzlich gibt es noch die Wohnungsbausparprämie: bei Ehepaaren 90,11 Euro im Jahr (Ledige 45,06 Euro), wenn das zu versteuernde Jahreseinkommen 51.200 Euro (Ledige 25.600 Euro) nicht übersteigt und die Sparleistung mindestens 1.024 Euro jährlich beträgt (Ledige 45,06 Euro).

Selbstverständlich können Sie auch über andere Sparformen – etwa Sparverträge oder Festgeldanlagen – Eigenkapital bilden. Dann müssen Sie allerdings darauf achten, dass Sie die entsprechenden Verträge rechtzeitig kündigen. Vielleicht ist ja auch die Verwandtschaft bereit, ihr Projekt „Eigenes Heim“ zu sponsorn – etwa über eine Schenkung als vorgezogenes Erbe.

Hypothekendarlehen – drum prüfe, wer sich lange bindet

Neben Eigenkapital und einem Bauspardarlehen, ist ein Hypothekendarlehen eine weitere zentrale Säule der Immobilienfinanzierung. Hypothekendarlehen werden langfristig getilgt, dadurch bleiben die monatlichen Raten erträglich. Meist werden diese Kredite als so genanntes Annuitätendarlehen gewährt und zurückgezahlt. Will heißen: Die Raten bleiben über die vereinbarte Laufzeit stets gleich, allerdings ändert sich das Verhältnis von Zins und Tilgung. Der Zinsanteil wird im Laufe der Zeit immer geringer, dafür erhöht sich der Tilgungsanteil. Üblicherweise wird mit einem Tilgungsanteil von einem Prozent begonnen. Wer seinen Kredit besonders schnell tilgen möchte, kann auch mit zwei Prozent starten, muss dann aber höhere Raten zahlen. Vorsicht: Der Nominalzins, den die Banken zunächst meist nennen, sagt noch nicht viel darüber aus, wie teuer der Kredit wirklich ist. Dafür müssen Sie den Effektivzins kennen, in den weitere Faktoren wie etwa Bearbeitungsgebühren einfließen. Den Effektivzins muss die Bank unaufgefordert nennen.

Wie viel Kredit Sie maximal aufnehmen können, hängt vom Wert der Immobilie ab: In der Regel können Sie mit einer Hypothek maximal 50 bis 60 Prozent des Gesamtwerts beleihen. Noch wichtiger ist, wie viel Sie monatlich für Zinsen und Tilgung erübrigen können. Überlegen Sie auch, worauf Sie am meisten Wert legen: auf eine kurze Laufzeit oder auf niedrige monatliche Raten. Achten Sie bei der Laufzeit darauf, dass Sie Ihre Hypothek spätestens bei Rentenbeginn abbezahlt haben. Möchten Sie lieber konstant den gleichen Betrag zahlen oder wollen Sie möglichst flexibel sein? Dann sollte ihr Darlehensvertrag die Möglichkeit von Sondertilgungen vorsehen.

Das Angebot Ihrer Hausbank muss nicht immer das günstigste sein. Holen Sie vor einer Kreditaufnahme unbedingt verschiedene Angebote ein, und lassen Sie sich zu jedem einen detaillierten, langfristigen Finanzierungsplan erstellen. Vergleichen Sie die Angebote in Ruhe und lassen Sie sich von einer unabhängigen Institution beraten. Wenn die Zinsen so günstig sind wie derzeit, sollten Sie sie sich für einen möglichst langen Zeitraum (10 bis 15 Jahre) festschreiben lassen.

Mit Wohn-Riester schneller schuldenfrei

Da Wohneigentum ein wichtiges Standbein der privaten Altersvorsorge ist, hat der Staat 2008 mit dem Wohn-Riester ein Vorsorgemodell geschaffen, das die Bürger beim Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie unterstützt. Bei der „Eigenheimrente“ – so heißt diese Riester-Variante offiziell – kann entweder ein staatlich gefördertes Wohn-Riester-Darlehen aufgenommen oder ein Riester-Bausparvertrag abgeschlossen werden. Alternativ können Förderberechtigte auch aus einen bestehenden Riester-Vertrag Mittel für den Immobilienerwerb entnehmen. . Die Förderberechtigung und die Zulagen entsprechen den Regeln der anderen Riester-Varianten. Für Familien mit Kindern lohnt sich Wohn-Riester allein schon wegen der Zulagen. Nachteile: Wegen diverser Einschränkungen bei Verkauf und Vermietung lohnt sich Wohn-Riestern nur, wenn das Haus oder die Wohnung bis ins Alter selbst genutzt werden. Außerdem werden die gewährten Vorteile wie bei anderen Riester-Formen nachgelagert besteuert.

Zu guter Letzt: Absicherung nicht vergessen

Wer eine Immobilie finanziert, geht hohe und langfristige finanzielle Verpflichtungen ein. Welchen Lauf das Leben, die Familie und die berufliche Situation in diesen Jahren nehmen werden, lässt sich nicht voraussehen. Wer vermeiden will, dass das Eigenheim infolge einer Notlage zwangsversteigert werden muss oder die Familie vor einem unüberwindlichen Schuldenberg steht, kann zwei Möglichkeiten der Absicherung nutzen:

  • Eine Restkreditversicherung schützt vor den finanziellen Folgen bei Krankheit, Unfall oder Tod.
  • Eine Immobilien-Kreditversicherung garantiert, dass der Kredit auch bei unverschuldeter Arbeitslosigkeit bedient wird.

Auf einer Baustelle kann viel passieren. Häuslebauer sollten sich daher unbedingt absichern:

  • Die Bauherren-Haftpflichtversicherung tritt bei Unfällen von Baustellenhelfern und -besuchern ein sowie bei Schäden, die zum Beispiel infolge herabstürzender Bauteile entstehen können.
  • Die Bauleistungsversicherung haftet bei Diebstählen, Vandalismus oder Unwetterschäden auf der Baustelle.

Ist das Eigenheim fertig, drohen neue Schrecken: Wasserrohrbrüche, Feuer, schwere Unwetter können das frisch erbaute Dach über dem Kopf in kürzester Zeit in Trümmer legen. Der Heizöltank läuft aus. Oder jemand rutscht aus und bricht sich ein Bein, weil Sie das Schneeräumen vergessen haben. Diese Versicherungen sind ratsam:

  • Die Wohngebäudeversicherung schützt Hauseigentümer vor den möglichen finanziellen Folgen, von Schäden durch Feuer, Blitz, Sturm, Hagel sowie Leitungswasser.
  • Angesichts zunehmender Unwetter mit Starkregen wird eine Elementarschadenversicherung immer wichtiger. Sie deckt Überschwemmungen, Erdbeben, Lawinen etc. ab.
  • Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht tritt ein, wenn der Hauseigentümer seinen Pflichten (Schneeräumen, Streuen, Beleuchtung etc.) fahrlässig nicht nachgekommen ist.
  • Eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung sollte jeder abschließen, der einen Öltank besitzt.

Zum Weiterlesen

  • Peter Burk, Günther Weizenhöfer: Richtig bauen: Planung. Ein Ratgeber der Stiftung Warentest und der Verbraucherzentrale NRW. 19,90 Euro.
  • Peter Burk, Günther Weizenhöfer: Richtig bauen: Ausführung. Ein Ratgeber der Stiftung Warentest und der Verbraucherzentrale NRW. 19,90 Euro.
  • Werner Siepe: Immobilienfinanzierung: Die richtige Strategie. Stiftung Warentest-Ratgeber. 19,90 Euro

Diese und weitere Ratgeber der Verbraucherzentrale gibt es unter: http://www.ratgeber-verbraucherzentrale.de/ Bauen + Wohnen

  • Michael Hölting: Immobilienfinanzierung. ZDF WISO im Campus Verlag. 19.90 Euro

Weblinks

  • www.baufoerderer.de ­– Gemeinschaftsprojekt des Verbraucherzentralen- Bundesverbandes e.V. und der KfW Bankengruppe mit unabhängigen Informationen und Berechnungsmöglichkeiten zur Baufinanzierung und Förderung

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